Fakten zur Immobilienbewertung über das Sachwertverfahren

Falls Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren für Ihre Immobilien nicht hinreichend sind, wird das Sachwertverfahren zur Wertermittlung angewendet. Dabei handelt es sich um ein komplexes Verfahren. Es berücksichtigt eine Vielzahl unterschiedlicher Bewertungsfaktoren und sollte unbedingt von einem erfahrenen Experten wie uns als Immobilienmakler in München angewendet werden.

Was macht das Sachwertverfahren so besonders?

Bei der Anwendung des Verfahrens wird der Bodenwert unabhängig vom Wert der errichten Immobilie ermittelt. Für den Bodenwert werden die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses herangezogen. Diese sind dann an die tatsächliche Bebauung des Grundstücks und um ggf. spezifische Grundstückseigenschaften oder Veränderungen der Bodenrichtwerte anzupassen. Bei der Immobilie sind Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten des Gebäudes der Maßstab. Beide Werte werden von uns als Immobilienmakler in München ermittelt, um Ihnen einen finalen Sachwert für den Immobilienverkauf zu liefern.

In die Bewertung des Gebäudes fließen neben Baupreis-Index, Sachwertfaktoren und Brutto-Grundfläche (BGF) auch der Zustand von Außenanlagen von der Garage bis zur Terrasse ein. Grundlage sind hierbei die Baukosten, die für einen Neubau in vergleichbarer Form aufzubringen wären. Wir als Branchenprofis arbeiten hierbei mit speziellen Tabellen für die Herstellungskosten. Natürlich spielt dabei der Gebäudetyp eine Rolle; für ein Mittelhaus in Reihe fallen schließlich andere Baukosten als für ein freistehendes Einfamilienhaus an.

Der Faktor Zeit beim Sachwertverfahren

Selbstverständlich werden Abnutzung und Verschleiß in den tatsächlichen Sachwert eingerechnet. Wir als Immobilienmakler in München leiten die Gesamtnutzungsdauer vom Gebäudetyp und den Ausstattungsmerkmalen gemäß Sachwertrichtlinie ab. Davon ausgehend ermitteln wir dann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Diese wird von den durchgeführten Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen positiv beeinflusst. Je mehr durchgeführt wurden, desto länger ist die Restnutzungsdauer bzw. je geringer der Wertverlust des Gebäudes.

Im letzten Schritt wird beim Sachwertverfahren ein Marktanpassungsfaktor eingerechnet. Dies stellt sicher, dass der Immobilienwert in Relation zu vergleichbaren Immobilien in der Region München steht und ein seriöser Immobilienverkauf möglich wird. Die Nachfrage ist dabei natürlich relevant: Sie ist in einer Großstadt wie München größer als in der ländlichen, bayrischen Region.

Sie möchten erfahren, ob das Sachwertverfahren für Ihre Immobilienbewertung infrage kommt? Gerne stehen wir Ihnen als erfahrener Immobilienmakler bei allen Fragen zur Verfügung!

Foto: © urfinguss/Depositphotos.com

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