Immobilienpreise in München Archive - Lebenstraum Immobilien

Der Münchner Immobilienmarkt – Ausblick 2016

Im letzten Jahr verzeichnete der Münchner Immobilienmarkt ein Umsatzhoch von 12,6 Milliarden Euro. Dies ist zurückzuführen auf die erhöhten Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sowie auf den erneuten Anstieg der Preise für Wohnungen. Die Transaktionen gingen dabei um 2% zurück. Einen Ausblick darauf, wie sich der Markt in diesem Jahr entwickelt, geben die ersten Quartalszahlen 2016.

Laut Daten des Gutachterausschusses München sind Immobilien für das Jahr 2016 weiterhin im Aufwärtstrend. Die aktuellen Zahlen für das erste Quartal im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum zeigen einen deutlichen Anstieg des Gesamtumsatzvolumens trotz sinkender Transaktionen. Der Standort München hält dadurch seine starke Position am Immobilienmarkt, die durch steigende Nachfrage und Preise genährt wird. Die sinkenden Vertragszahlen sieht der Gutachterausschuss als ein Resultat mangelnder Angebote. Die momentane Markt- und Börsenlage sorgt zusätzlich dafür, dass Immobilien trotz kontinuierlich steigender Preise als Anlageform attraktiv bleiben.

Unbebaute Grundstücke

Verträge gingen bei unbebauten Wohngrundstücken zurück, der Geldumsatz kletterte jedoch trotzdem auf ein Plus von 27%. Auch die gewerblichen Baugrundstücke sanken auf 17% ab und erzielten dabei einen Geldumsatz von 32%. Allein der mehrgeschossige Wohnungsbau verzeichnet ein Minus von 50 Prozent an Geldumsatz trotz einer Erhöhung der Vertragsabschlüsse um 44 Prozent.

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken (Einfamilien- Reihen- und Doppelhäuser sowie Eigentumswohnanlagen) gab es einen geringen Rückgang von 3 Prozent, mit einem Gewinn von 11.

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der verkauften mehrgeschossigen Mietwohnhäuser deutlich an (47%). Die Geldumsatzsteigerung stieg enorm (91%), da sich zwei Objekte mit hohem Kaufpreis unter den Verkäufen befanden. Die bebauten Gewerbeimmobilien dagegen erzielten bei 30% weniger Verkäufen auch 28% weniger Umsatz.

Wohnungs- und Teileigentum

Im Bereich Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.B. Läden, Büros,..) sind die Verkäufe nur leicht um 3% gesunken. Der Geldumsatz konnte sich auf 6% halten. Sowohl bei Neubauwohnungen als auch bei wiederverkauften Wohnungen steigen die Werte seit 2008 kontinuierlich. So liegt die Preistendenz für das Quartal 2016 bei 7.500 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in guter Wohnlage.

Trotz der rückläufigen Vertragszahlen ist der Markt stark und zieht beim Geldumsatz weiter an. Dieser weiterhin starke Aufwärtstrend ist an den konstant steigenden Wohnungspreisen festzumachen. Der Münchner Immobilienmarkt bleibt damit eine langfristig stabile Investition sowohl für Grundstücke als auch für Wohneigentum.

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So (ver)mietet München

Der Eigentümerverband Haus + Grund führt in verschiedenen Regionen Deutschlands regelmäßig eine Vermieterbefragung durch. Kürzlich wurden die Ergebnisse der neuesten Erhebung (2. Halbjahr 2015) veröffentlicht, in der bundesweit über 4.200 Wohnungen berücksichtigt wurden. Folgende Auswertungen beziehen sich nur auf Mietverhältnisse in München.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete in München beträgt demnach 11,13 bis 12,30 €/m², je nach Gebäudeart. Diese Mittelwerte sind im Vergleich zum ersten Halbjahr leicht gestiegen, was aber auch auf eine veränderte Stichprobe zurückzuführen sein kann. Hinzu kommen Betriebskosten von bis zu 1,70 €/m² und Heizkosten zwischen 0,93 und 1,37 €/m².

Gemäß der Umfrage sind die Kaltmieten in Gebäuden ab Baujahr 2001 höher als in älteren Gebäuden. Am günstigsten sind Wohnungen aus den Baujahren 1919 bis 1949, was auf den zumeist schlechteren Ausstattungs- und Energiestandard zurückzuführen ist. Altbauten vor 1919 hingegen werden hingegen für höhere Preise vermietet, was einerseits auf die durchgeführten Modernisierungen, aber vor allem auch auf die Lage zurückzuführen sein kann: Klassische Altbauten liegen in München überwiegend in den hochpreisigen Innenstadtlagen.

Während es bei den energieunabhängigen Betriebskosten keine großen Schwankungen je nach Gebäudealter gibt, spreizen sich die Heizkosten zwischen 1,00 und 1,29 €/m². Auffallend ist, dass Altbauten vor 1919 die niedrigsten Heizkosten haben und angeblich 16% günstiger zu beheizen sind als Neubauten (ab 2001). Abgesehen von einer nicht repräsentativen Stichprobe kann dies eventuell darauf zurückzuführen sein, dass Altbauten mehr von alleinstehenden älteren Personen oder jungen Paaren bewohnt werden, deren Heizverhalten sich von Familien mit Kindern unterscheidet.

Ebenso zeigt sich, dass private Vermieter entgegen der medialen Darstellung in der Mehrheit keine „geldgierigen Haie“ sind: Bei mehr als der Hälfte der erfassten Mietverhältnisse wurde in den vergangenen 10 Jahren keine Mieterhöhung durchgeführt. Über 30% der privaten Vermieter sehen von Mieterhöhungen während eines Mietverhältnisses sogar komplett ab. Innerhalb des letzten Jahres haben nur 8,4% der Vermieter überhaupt die Miete erhöht.

Dies führt auch dazu, dass fast die Hälfte der Mieter eine Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt. 18% der Mieter zahlen sogar weniger als 80% der ortsüblichen Vergleichsmiete, 17% der Mieter mehr als 120% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu muss man ergänzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, sofern Sie anhand des Mietspiegels ermittelt wurde, das marktfähige Mietniveau keineswegs exakt abbildet, sondern einen deutlich niedrigeren Wert – vor allem in den Bestlagen Münchens. Geht man also davon aus, dass die marktfähigen Mieten im Schnitt 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, zahlen 83% der Münchner Mieter eine Miete unterhalb des Marktpreises.

Je länger die Mietverhältnisse bereits bestehen, desto weiter liegen die Mieten von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt – eine logische Konsequenz, wenn private Vermieter keine oder kaum Mieterhöhungen vornehmen. Der Aspekt, einen guten Mieter somit lange halten zu wollen sowie auch soziale Überlegungen, dem Mieter keine zu hohe Belastung zumuten zu wollen, stehen also im Vordergrund gegenüber der Renditemaximierung. Langfristige Mietverhältnisse sind aber dennoch die Ausnahme. Gerade in einer Stadt wie München, in der fast die Hälfte aller Haushalte von mobilen Singles bewohnt wird und die Wahl des Wohnorts oft von beruflichen Entwicklungen abhängig ist, sind Mietverhältnisse von mehr als zehn Jahren selten. 33% der Mieter leben erst seit weniger als zwei Jahren in ihrer Wohnung, weniger als 10% der Mietverträge bestehen seit mehr als 20 Jahren. Die absolute Ausnahme (< 1%) stellen Mietverhältnisse dar, die schon länger als 50 Jahre bestehen.

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(Quelle: Haus & Grund Vermieterbefragung, Ergebnisse 2. Halbjahr 2015, München)

Immobilienmarkt-Bericht München 2014/2015

Wenn man derzeit über den Münchner Immobilienmarkt spricht, bekommt man oft Aussagen zu hören wie: „München ist total überteuert!“, „Wo soll die Entwicklung denn noch hinführen?“ oder „Noch weiter können die Preise ja gar nicht mehr steigen!“… Wir sagen: Alles ist gut! Die Entwicklung ist ganz normal! München ist nicht zu teuer!

So haben wir schon im April 2014 unseren letztjährigen Marktbericht eingeleitet. Und es stimmt nach wie vor. Trotz weiterer Preissteigerungen in 2014 ist der Münchner Immobilienmarkt (noch) gesund und weit weg vom kurzfristigen Platzen einer Blase. Dass ab 2024 eine Schieflage aufgrund unüberlegt abgeschlossener Finanzierungen mit zu kurzen Zinsbindungen bei dann vermutlich deutlich höheren Zinsen für die Anschlussfinanzierung entstehen könnte, steht auf einem anderen Blatt. Aber der Reihe nach:

Im Jahr 2014 wurden in München knapp über 13.000 Immobilienverkäufe getätigt. Dies entspricht einem Rückgang um 4 % gegenüber dem Vorjahr und sogar um 25 % gegenüber 2011. Schuld hieran ist jedoch nicht mangelnde Nachfrage, sondern das sehr geringe Angebot, welches das nach wie vor große Kaufinteresse nicht befriedigen kann. Deutlich spürbar ist aktuell der Unterschied zwischen Quantität und Qualität der Nachfrage: Der verbreitete Kaufwille äußert sich nicht mehr in einer unbedingten Kaufpanik (wie in den Jahren zuvor), sondern einem sehr differenzierten und wohl überlegten Kaufinteresse. Weist eine Immobilie tatsächliche oder subjektive Mängel auf und wird das Preis-Leistungs-Verhältnis als unpassend gewertet, wird vom Kauf Abstand genommen. Kaufinteressenten spüren keinen Druck in Form einer kurzfristigen Zinswende oder Inflationsängsten. Deshalb sind die durchschnittlichen Vermarktungsdauern auch wieder spürbar länger als 2011-2013. Der Markt beruhigt sich.

Das Umsatzvolumen dieser ca. 13.000 Transaktionen lag mit ca. 10,5 Mrd. € nur ca. 2% unter dem Vorjahreswert, was also auf leichte Preissteigerungen im Durchschnitt über alle Marktsegmente hindeutet. Im Detail stellen sich die Preisentwicklungen wie folgt dar:

Die Preise für Wohnbauland sind zum Vorjahr um 9 % gestiegen. Darin enthalten sind Grundstücke für individuelle Wohnbebauung (EFH/DH/RH, +8%) und Geschossbebauung (MFH, +14%). Die folgende Grafik zeigt die Preisentwicklung der vergangenen Jahre (mit Indexstand 1980 = 100).

PreiseBauland

Seit 2009 sind Grundstücke um ca. 76% teurer geworden. Zuletzt haben vor allem die durchschnittlichen Lagen deutlich höhere Steigerungen erfahren als die Top-Lagen. Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Baugrund in durchschnittlicher Lage 1.200 €, in guter Lage 1.500 € und in Bestlage 2.800 € (jeweils für individuelles Wohnbauland).

Damit einhergehen selbstverständlich auch steigende Häuserpreise. Der Markt für freistehende Einfamilienhäuser ist zu zersplittert und heterogen, als dass sich hier plausible Analysen treffen ließen. Deutlich homogener und vergleichbarer ist der Markt für Doppelhaushälften und Reihenhäuser, deren Verkaufspreise in den vergangenen sechs Jahren ebenfalls spürbar angezogen haben:

PreiseHäuser

Die Marktdaten gelten für Neubau-Häuser durchschnittlicher Größe (DHH: 140 m² Wfl., 300 m² Grd. / REH: 120 m² Wfl., 250 m² Grd. / RMH: 120 m² Wfl., 180 m² Grd.) in durchschnittlicher und guter Lage. Davon abweichende Schwankungen (+/- 15%) je nach Mikrolage sind zu berücksichtigen.

Wie auch bei den Grundstückspreisen sind die Kaufpreise von Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen zuletzt nah an die Preise guter Lagen herangerückt. Lediglich die Bestlagen halten den Respektabstand bei, wie folgende Grafik zeigt (in €/m² Wfl.):

PreiseLagen

Vereinzelte Luxuswohnungen brechen darüber hinaus in den Bereich über 15.000 €/m² durch, wobei dieses Segment inzwischen eine Angebotsvielfalt ohne entsprechende Nachfrage erfährt. Vermarktungsdauern im Luxussegment liegen oft über 12 Monate. Die teuerste verkaufte Wohnung im Jahr 2014 kostete übrigens 28.000 €/m².

In den durchschnittlichen und guten Lagen entwickelte sich der Preis für Neubauwohnungen seit 1985 wie folgt:

PreiseETW

Die Preissteigerung von 2013 auf 2014 betrug nur noch 4,4%, gegenüber stets mehr als 10% p.a. in den Vorjahren. Der viel zitierte Übergang in eine Konsolidierungsphase ist also bereits sichtbar. Interessant ist auch hier, dass Wohnungen in durchschnittlichen Lagen in 2014 um 6,7 % teurer geworden sind, in guten Lagen jedoch nur um 1,6%. Neubauwohnungen in Bestlagen sind sogar seit 2012 kaum mehr teurer geworden. Die letzten Gesamt-Entwicklungen basieren also fast nur noch auf den Aufholeffekten der Durchschnittslagen.

Bei den Kaufpreisen von Bestandsimmobilien (Wiederverkauf) in durchschnittlichen und guten Lagen fällt auf, dass nach den neueren Baujahren (2000-2012) mit ca. 5.300 €/m² schon als zweitteuerste Kategorie die 50er Baujahre rangieren (ca. 4.900 €/m²). Am günstigsten sind 60er und 70er Baujahre (ca. 3.500 €/m²).

Generell zeigt sich bei den Preiskurven von Grundstücken, Häusern und Wohnungen ein einheitliches Bild: Nach einer Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen über ca. 16 Jahre (1993 bis 2009) sind die starken Preissprünge seitdem als Aufholeffekte zu sehen, die durch die Finanzkrise in Südeuropa zusätzlich getrieben wurden. Die damit zusammenhängenden niedrigen Zinsen im Euroraum haben die Kaufbereitschaft zusätzlich beflügelt. Langfristig betrachtet liegt die Preisentwicklung mit ca. 2,4% p.a. (1994 bis 2014) aber nur leicht über der Inflation (ca. 1,7% p.a.) im selben Zeitraum. Aktuell ist die Entwicklung weiterhin – wie eingangs beschrieben – als „gesund“ zu bezeichnen, wenn ab jetzt langsam eine Seitwärtsbewegung eingeleitet wird.

Um nun einen Ausblick auf mögliche zukünftige Entwicklungen zu wagen, muss man den Kaufpreissteigerungen auch die Mietpreissteigerungen gegenüberstellen. Letztere sind in den letzten vier Jahren deutlich niedriger ausgefallen, was zu spürbar geringeren Renditen für Vermieter geführt hat:

Rendite

Während sich Investoren lange Zeit über Anfangs-Bruttorenditen (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) um 5% freuen konnten, müssen diese inzwischen mit 3,5 bis 4% zufrieden sein. Mit Bestellerprinzip, Mietpreisbremse und Schönheitsreparaturen haben Gesetzgebung und Rechtsprechung auf einen Schlag weitere Mehrkosten für Vermieter bei sinkendem Einnahmenpotential veranlasst, was die Renditen weiter reduzieren wird. Damit könnte bald der kritische Punkt erreicht sein, an dem Vermieter über stressfreiere und lukrativere Investitionen nachdenken, da sich die Vermietung der Immobilie zumindest kurzfristig kaum mehr lohnt. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung erzielen viele Vermieter sowieso schon heute keine Rendite mehr!

Wenn also eine signifikante Zahl an Vermietern ihr Vermögen umschichtet und Wohnungen abstößt, erhöht sich das Angebot auf dem Wohnungsmarkt. Auf der Nachfrageseite werden aus denselben Gründen viele potentielle Kapitalanleger lieber in renditestärkeren Städten ohne Mietpreisbremse investieren, die Nachfrage nach Wohnungen in München geht also gleichzeitig zurück. Größeres Angebot bei kleinerer Nachfrage führt bekanntlich zu fallenden Preisen.

Kurzfristig erwarten wir aber keine allzu dramatischen Einbrüche, da Marktteilnehmer meist konservativ und verzögert handeln und Immobilien nach wie vor als sicheres Investment gelten. In einem Zuzugsgebiet wie München werden sie weiterhin nachhaltige Nachfrage erfahren. Vermutlich wird diese Nachfrage aber zunehmend aus dem Angebot abgestoßener ehemaliger Mietwohnungen befriedigt werden können, sodass auch viele Mieter zu Käufern werden und die (in Deutschland sowieso geringe) Eigentumsquote steigen könnte.

Vor allem die regulierenden Eingriffe in den bisher weitestgehend freien Markt werden die zukünftigen Entwicklungen beeinflussen. Wie die relevanten Marktteilnehmer letztendlich reagieren werden, lässt sich heute noch nicht erkennen. Ebenso kann die gesamtwirtschaftliche Situation Europas quasi täglich kippen und Finanzmärkte mit sich ziehen. Es bleibt spannend!

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Quellen:

  • Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2014, Gutachterausschuss München
  • Mietspiegel München 2015
  • Statistisches Bundesamt

Grafiken und Tabellen: Eigene Darstellungen in Anlehnung an „Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2014, Gutachterausschuss München“

von Sebastian Hueber am 19. Juni 2015

Immobilien Marktwert

Warum ist es wichtig, jemanden zu kennen der den „richtigen“ Marktwert der eigenen Immobilien kennt?

Eigentümer in München kennen nur eine Richtung für den Wertverlauf ihrer Immobilie: Norden! Die jährlichen Steigerungsraten sind bedingt durch die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsmetropole und dem hohen Lebenswert in und außerhalb der Stadt. Sie sorgen für anhaltenden Zuzug aus anderen Region- en Deutschlands. Zusammen mit dem gestiegenen Anspruch an persönlich verfügbarer Wohnfläche steigt die Nachfrage nach Wohnraum von Jahr zu Jahr und führt bei begrenztem Angebot zu stetigem Preisanstieg. Ein anhaltend geringes Zinsniveau beflügelt die Nach- frage zusätzlich und macht es einem potenziellen Verkäufer gleichzeitig schwer, eine geeignete alternative Anla- geform für den realisierten Kaufpreis zu finden. Wer jetzt im Eigenheim wohnt, verkauft also aufgrund der zu erwarten den Steigerung nicht. Ein Kapitalanleger verkauft nach Ablauf der Spekulationsfrist schon gleich zweimal nicht, weil es im Zeichen einer möglichen Verschärfung der Finanzkrise durch Griechenland und Konsorten aktuell keine geeigneten Alternativen gibt. Ist das wirklich so? Die Spezialisten von Lebenstraum Immobilien sagen: „Es kommt darauf an!“ Eine veränderte Lebenssituation, wie die Geburt eines Kindes, der Tod eines geliebten Menschen, körperliche Gebrechen oder finanzielle Schieflagen machen einen Verkauf oft unerlässlich. Veränderte Renditeerwartungen, beispielsweise durch die Einführung der Mietpreisbremse, lassen alternative Investments attraktiver erscheinen. In einer solchen Situation ist es wichtig jemanden zu ken-
nen, der den „richtigen“ Marktwert der eigenen Immobilie ermitteln und diesen zusammen mit einem innovativen und auf die Zielgruppe zugeschnittenen Vermarktungskonzept auch realisieren kann. Es ist genau diese Kombination, die den bestmöglichen Verkaufspreis erzielt. Ein zu hoher Angebotspreis „verbrennt“ die Immobilie in einem transparenten Marktumfeld. Ähnlich einem nicht getrunkenen Bier wird sie „schal“ und es gibt – trotz größter Marketinganstrengungen – viel zu wenig Nachfrage. Man kommt in einen Abwärtsstrudel. Das Ende ist ein Verkauf weit unter Marktwert. Bei einem zu geringen Angebotspreis ist das Resultat identisch, die Lücke zum „richtigen“ Marktpreis lässt sich trotz der starken Nachfrage nicht mehr schließen. Sie verlieren Geld! Die Kombination von Marktpreisermittlung und optimaler Vermarktungsstrategie ist die Expertise von Lebenstraum Immobilien. Neugierig? Dann kontaktieren Sie uns unter www.lebenstraum-immobilien.com oder rufen Sie uns an: 089-1895198-0.

Immobilienmarkt München – Analyse und Prognose

Wenn man derzeit über den Münchner Immobilienmarkt spricht, bekommt man oft Aussagen zu hören wie: „München ist total überteuert!“, „Wo soll die Entwicklung denn noch hinführen?“ oder „Noch weiter können die Preise ja gar nicht mehr steigen!“… Wir sagen: Alles ist gut! Die Entwicklung ist ganz normal! München ist nicht zu teuer!

Warum wir davon überzeugt sind? Dazu muss man die Steigerungen der Kaufpreise (in €/m² Wfl.) der vergangenen 40 Jahre von Bestandswohnungen in guten Wohnlagen Münchens analysieren. Woran man sich zuerst erinnert, wenn wir über die zurückliegenden Entwicklungen sprechen, sind die deutlichen Preissprünge seit 2010:

Preisentwicklung1

Auch wenn die Zahl von 2013 noch nicht offiziell veröffentlicht ist, sind Immobilien in München in den letzten vier Jahren um ca. 50% teurer geworden. Ja, das ist ein gewaltiger Sprung! Gründe hierfür waren einerseits die „Euro-Angst“, die zu Kaufpanik bei „Betongold“ geführt hat. Getrieben wurde dies auch durch das niedrige Zinsniveau, das nicht auf die deutsche, sondern auf die gesamteuropäische Wirtschaftslage ausgerichtet ist. Für deutsche Anleger gab es kaum Anlage-Alternativen. Und wer schon Immobilien-Eigentum besaß, hat nicht verkauft. Knappes Angebot und explodierende Nachfrage führen nunmal zur besagten Entwicklung.

Aber man muss auch ein paar Jahre weiter zurück schauen, dann relativiert sich das Bild ganz schnell:

Preisentwicklung2

Zwischen 1993 und 2010 sind die Preise über mehr als 15 Jahre sogar leicht gesunken! Erst in 2011 wurde das Niveau von 1993 wieder erreicht! Wenn man also die Entwicklung von 1993 bis 2013 betrachtet, entspricht dies einer Steigerung von durchschnittlich nur ca. 1,5% pro Jahr – weniger als die Inflation! Was wir also in den vergangenen vier Jahren erlebt haben, waren längst überfällige Aufholeffekte.

Schauen wir zum Vergleich mal auf die Jahre 1981 bis 1993 zurück:

Preisentwicklung3

Auf eine Stagnationsphase von neun Jahren folgte hier ein Preissprung um ca. 50%. Erkennen Sie das Muster wieder? Nur mit dem Unterschied, dass die Preise in dieser Periode im Schnitt um ca. 4% pro Jahr gestiegen sind – also viel stärker als jetzt!

Auch von 1974 bis 1981 gab es ein ähnliches Bild, wie der Gesamttrend zeigt:

Preisentwicklung4

Wie „normal“ der aktuelle Verlauf in der langfristigen Betrachtung ist, hat sich uns nochmal bestätigt, als wir diesen in seiner Gesamtheit von 1974 bis 2013 vor uns hatten. Das Muster wiederholt sich immer wieder: Stagnation -> Preissprung -> Stagnation -> Preissprung -> Stagnation -> Preissprung.

Folgt jetzt also wieder eine mehrjährige Phase der Stagnation? Preisrückgänge wollen wir eher aus- schließen, da das Zinsniveau weiterhin niedrig ist und Verkäufer nicht so schnell von den aktuellen Preis- vorstellungen abrücken werden. Die Nachfrage ist in München ja auch weiterhin strukturell gut. Und im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen ist München nach wie vor „günstig“.

Aber es gibt verschiedene Indikatoren für eine Konsolidierung. Auf der Nachfrageseite ist die „Euro-Angst“ quasi verschwunden. Es gibt zunehmend Vertrauen in die Erholung der südeuropäischen Volkswirtschaften und damit in die Stabilität unserer gemeinsamen Währung. Auch die Zinsen werden mittelfristig eher steigen als fallen.

Auf der anderen Seite gewinnt die Angebotssituation wieder an Fahrt. Die Zahl der Baufertigstellungen hat im Jahr 2013 erstmals wieder die Zielmarke von 7.000 neuen Wohneinheiten deutlich überschritten.

Preisentwicklung5

Dies spiegelt sich auch in der Zahl der auf Immobilienscout24 angebotenen Wohnungen im Jahresverlauf wieder. Im März 2014 wurden auf diesem Portal 11% mehr Wohnungen angeboten als ein Jahr zuvor.

Preisentwicklung6

Es soll jedoch nochmal betont werden, dass sich der Münchner Immobilienmarkt jetzt nicht plötzlich völlig entspannt. Aufgrund der hervorragenden Voraussetzungen der wirtschaftlichen Situation und der Lebensqualität wird es in München wohl nachhaltig mehr Nachfrage als Angebot geben und es sich somit weiterhin um einen eher angespannten Markt handeln. Jedoch wird die Anspannung in den nächsten zwei Jahren nach Expertenaussage etwas nachlassen. Die folgenden Grafiken zeigen, dass die Situation in 2013 über alle Münchner Marktsegmente extrem angespannt war, für die folgenden zwei Jahre jedoch sich die Anspannung in das Umland verlagert.

Preisentwicklung7

Preisentwicklung8

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass die Preissprünge seit 2010 als Aufholeffekte nach 15 Jahren der Stagnation zu sehen sind. Ab 2014/15 ist eine Konsolidierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten, die sich in einem gleichbleibenden Preisniveau, einer besseren Angebotssituation und längeren Vermarktungsdauern (vor allem bei hochpreisigen Immobilien) zeigen wird. Die Nachfrage bleibt groß, jedoch lässt die „Kaufpanik“ nach.

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(Quelle Charts Preisentwicklung: eigene Darstellung in Anlehnung an IVD-Institut, Zahl für 2013 nach eigener Hochrechnung)

von Sebastian Hueber am 16. April 2014