Wer eine Immobilie besitzt, muss im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings wissen die wenigsten Hauseigentümer, warum die Einträge so wichtig sind. Fehlinformationen können nämlich verheerende Folgen nach sich ziehen. Daher ist es wichtig, die Eintragungen im Grundbuch zu verstehen und richtig zu nutzen um später keine bösen Überraschungen zu erleben. In diesem Artikel haben wir alles Wissenswerte zum Thema Grundbuch für Sie zusammengefasst.

Das Grundbuch als Personalausweis einer Immobilie

Vereinfacht gesagt ist das Grundbuch der Personalausweis jeder Immobilie. Alle Grundstücke sind in Deutschland genau vermessen und im Liegenschaftskataster registriert. Die Eigentumsrechte, die damit verbunden sind, befinden sich im Grundbuch. Hieraus ergibt sich für Immobilieneigentümer, dass ihnen keine andere Person ihr eigenes Grundstück oder eine Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, streitig machen kann.

Möchte man in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder kaufen, lässt sich über das Grundbuch feststellen, welche Eigentumsverhältnisse und Rechte zum jeweiligen Grundstück bestehen. Spätestens, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, werden Sie sich also mit dem Thema Grundbuch auseinandersetzen müssen.

Das Grundbuch verstehen – Der Aufbau des Grundbuchs

Die Führung des Grundbuchs ist ein Teil der Rechtspflege. Entsprechend wurde diese Aufgabe seitens des Staates an die Amtsgerichte vertragen. Die zuständige Abteilung bei den Amtsgerichten hierfür wird als Grundbuchamt bezeichnet. Einsicht in das Grundbuch oder eine Erteilung eines Auszugs daraus ist bei jedem Amtsgericht vor Ort möglich. Um die Inhalte des Grundbuchs zu verstehen, muss man jedoch einige Grundregeln kennen.

Die Einträge im Grundbuch bzw. die Gliederung eines einzelnen Grundbuchblattes erfolgt in fünf einheitliche Abschnitte.

Nummer 1: Die Aufschrift
Diese enthält Angaben zum Amtsgericht, bei dem das Grundbuch geführt wird, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Blattes.

Nummer 2: Das Bestandsverzeichnis
Für jedes einzelne Grundstück bzw. jede Grundstückseigentümerschaft wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die einzelnen Blätter sind laufend nummeriert und aufgeführt im Bestandsverzeichnis. Im Verzeichnis selbst finden sich ausführliche Informationen über das jeweilige Grundstück, beispielsweise die exakte Lage gemäß der Flurkarte. Diese Angaben stammen vom Katasteramt.

Nummer 3: Abteilung 1
In der ersten Abteilung befindet sich die Eintragung der Eigentümer des Grundstücks, Miteigentümer sowie Erbengemeinschaften. Ebenso finden sich hier Informationen zu jeweiligen Rechtsgrundlage, auf welcher der Eigentumserwerb beruht, beispielsweise durch einen Immobilienverkauf oder eine Erbschaft.

Nummer 4: Abteilung 2
In dieser Aufstellung befinden sich sämtliche sonstigen Belastungen. Hier werden auch Wegerechte, Leitungs- und Wohnungsrechte vermerkt.

Nummer 5: Abteilung 3
In der dritten Abteilung wiederum befindet sich eine Aufführung über Belastungen des Grundstücks, wie etwa Hypotheken, Rentenlasten oder Grundschulden, die häufig als Kreditabsicherungen gegenüber Banken eingegangen werden.

Die Abteilung 3 des Grundbuchs im Detail

Da in der Abteilung 3 alle Belastungen des Grundstücks aufgeführt sind, kommt dieser eine besondere Bedeutung bei, wenn es um das Thema Grundbuch geht. In der dritten Abteilung sind sämtliche bestehenden Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken eingetragen. Die Eintragung von Grundschulden sowie Hypotheken erfolgt stets zum Nennbetrag. Wenn das Grundstück über eine Bank finanziert ist, wird dies in Form einer Buchgrundschuld zugunsten der Bank ausgedrückt. Dies ist beispielsweise relevant, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, denn in ihrer Rolle als Gläubiger muss die Bank einem Verkauf zustimmen. Wenn vorhandene Belastungen erledigt sind, wird dies im Grundbuch mit einer Streichung oder Rötung ausgedrückt. Zusätzlich wird vermerkt, wann die Löschung erfolgt ist.

Können auch mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein?

Dies ist durchaus möglich, beispielsweise im Falle einer Erbengemeinschaft. Im Grundbuch sind dann alle Miterben aufgeführt. Wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gehört das Grundstück also nicht einer Person allein. Hat sich ein Ehepaar oder eine Familie dazu entschieden, gemeinsam ein Grundstück zu erwerben und ein eigenes Haus auf diesem zu bauen, sind beide in der Regel zu gleichen Anteilen im Grundbuch eingetragen. Dasselbe gilt auch, wenn eine Bestandsimmobilie gemeinsam erworben wurde. Auch im Fall, dass mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erworben haben, beispielsweise ein Mietshaus in Form einer Geldanlage, sind alle Käufer als Miteigentümer entsprechend im Grundbuch aufgeführt.

Was sind die Folgen, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind?

In Sachen Verkauf ist die Konsequenz an sich eindeutig, wenn sich mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch einer Immobilie befinden. Geht es daran, die Immobilie zu verkaufen, ist die Zustimmung jedes eingetragenen Eigentümers erforderlich. Sollten in dieser Hinsicht Unstimmigkeiten herrschen, sind diese im Vorfeld des Verkaufs zu bereinigen, um den Verkauf der Immobilie möglichst ohne Verzögerungen abwickeln zu können.

Wie erhalte ich Einblick ins Grundbuch?

Eine Einsicht in das Grundbuch können Sie auf zwei unterschiedlichen Wegen erhalten.

Methode 1: Auszug aus dem Grundbuch vom Verkäufer oder Makler
Die gängige Weise, um Einblick ins Grundbuch zu erhalten, besteht darin, vom Makler bzw. Verkäufer einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch zu erhalten. So können Sie prüfen, ob eventuell Belastungen auf dem Grundstück liegen und sich dementsprechend absichern. Es ist auch möglich, dass Ihnen der Notar einen Auszug aus dem Grundbuch gemeinsam mit dem Entwurf für den Kaufvertrag überlässt.

Wichtig ist die Aktualität des Grundbuchauszugs. So ist eine Frist von bis zu zwei Wochen im Hinblick auf den Kauftermin ausreichend. Ein Auszug aus dem Grundbuch, der älter ist, kann Probleme mit sich bringen, da Sie in diesen Fällen nicht sicher sein können, ob zwischen dem Auszug aus dem
Grundbuch und dem Kauf neue Einträge hinzugekommen sind.

Methode 2: Beantragung einer Einsicht ins Grundbuch

Eine weitere Möglichkeit, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten, führt über das Grundbuchamt. Den gewünschten Auszug aus dem Grundbuch erhalten Sie jedoch nur in dem Fall, wenn ein berechtigtes Interesse an der Immobilie vorliegt, das Sie nachweisen müssen. Wenn Sie Interesse am
Kauf einer Immobilie haben, ist ein Nachweis über Kaufpreisverhandlungen notwendig, um Einblick in das Grundbuch zu erhalten. Diese Bescheinigung erhalten Sie entweder direkt vom Makler oder über den Notar, der für den Kauf zuständig ist. Dieser ist dazu legitimiert, eine Grundbucheinsicht für Sie zu beantragen. Heutzutage kann eine solche Grundbucheinsicht auch online geschehen.

Sollten Sie einen Auszug aus dem Grundbuch über den Notar anfordern, fallen hierfür zusätzliche Gebühren an. Diese bewegen sich jedoch im überschaubaren Bereich zwischen zehn und 15 Euro, abhängig davon, ob der Abdruck beglaubigt sein soll oder nicht.

Die Kosten für einen Eintrag im Grundbuch

Die Kosten für eine Eintragung im Grundbuch bestehen aus dem Entgelt an das Grundbuchamt sowie den erforderlichen Gebühren für einen Notar. Beide Arten von Gebühren sind abhängig vom jeweiligen Geschäftswert. Bei der Eintragung eines Eigentümers gilt der Kaufpreis als Geschäftswert,
wobei der Darlehensbetrag für die Grundschuld maßgeblich ist.

Als Faustregel gilt, dass Sie für die Kaufabwicklung sowie den Eintrag im Grundbuch etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einrechnen sollten. In diesem Betrag sind die Gebühren für das Grundbuchamt sowie die Auslagen für den Notar bereits enthalten.

Folgend finden Sie eine beispielhafte Kostenrechnung für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Gebühren für den Notar. Wir gehen in diesem Beispiel von einem Kaufpreis von 240.000 Euro sowie einer Grundschuldbestellung von 200.000 Euro aus.

Rechenbeispiel:
Für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie der Grundschuld fallen Gebühren in Höhe von rund 1.500 Euro für den Notar an. Des Weiteren müssen Sie etwa 1.000 Euro für weitere Notarkosten, beispielsweise für die Betreuungsgebühr, Beglaubigungen der Unterschriften sowie den Kaufvollzug einrechnen.

An das Grundbuchamt müssen Sie in unserem Beispiel insgesamt einen Betrag von rund 1.000 Euro abführen. Dieser Betrag fällt für die Eintragung des Eigentümerwechsels und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch an.

Insgesamt ergeben sich hieraus Kosten von etwa 3.500 Euro netto. Schlägt man auf diesen Betrag noch die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent auf, ergibt sich ein Gesamtbetrag von rund 4.200 Euro.

Als Verkäufer die Grundschuld löschen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, handelt es sich beim Löschen des Eintrags Ihrer Eigentümerschaft aus dem Grundbuch ebenfalls um eine relevante Angelegenheit. Sobald der neue Eigentümer offiziell eingetragen wurde, werden Sie als alter Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht. In Einzelfällen kann dies zwischen zwei und fünf Monaten nach dem vollzogenen Verkauf geschehen. Vor negativen finanziellen Folgen müssen Sie in diesem Zusammenhang übrigens keine Sorge haben, denn sobald das wirtschaftliche Eigentum auf den Käufer übergegangen ist, trägt dieser
auch sämtliche Pflichten und Lasten. Dies hat auch für eine Gebäudeversicherung Gültigkeit, die zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergeht.

Fazit: Das Grundbuch ist in Deutschland ein wichtiges amtliches Dokument, mit dem die Besitzverhältnisse von Grundstücken inklusive darauf befindlichen Immobilien exakt geregelt werden. Relevant werden Eintragungen in das Grundbuch vor allem dann, wenn es um den Kauf bzw.
Verkauf von Immobilien geht. Als erfahrene Immobilienmakler stehen wir Ihnen natürlich auch in Sachen Grundbuch bzw. Einsicht in das Grundbuch jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.