Immobilie geerbt: Ist die Eigennutzung zu teuer?

Lebenstraum Immobilien

Viele Menschen freuen sich über eine geerbte Immobilie, weil Sie so endlich an das langersehnte Eigenheim kommen. Doch oftmals ist die Eigennutzung teuer. Damit Sie sich beim Einzug in die Erbimmobilie nicht verschulden, sollten sie sich vorher diese Fragen stellen

Wieviel Erbschaftssteuer muss ich zahlen?

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Oftmals haben Erben keine andere Möglichkeit, als die Immobilie zu verkaufen, weil Sie sich ansonsten die anfallenden Erbschaftsteuer-Beträge nicht leisten können.
Ehepartner und Kinder sind von der Erbschaftsteuer befreit, wenn Sie die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen.
Auch für andere enge Verwandte wie Enkelkinder oder Nichten und Neffen gelten Freibeträge.

Erben Sie von Ihrem Onkel oder Ihrer Tante liegt dieser aber beispielsweise nur bei 20.000 Euro. Die Immobilie ist höchstwahrscheinlich mehr Wert. Hinzukommt, dass die Steuersätze immer höher werden, je weiter entfernt Sie mit dem Erblasser verwandt sind.

Lebenstraum Immobilien - Haus

Mit Inkraftreten der Erbschaftssteuerreform am 01.01.2009 wurden folgende persönliche Freibeträge eingeführt:

Erwerber 

Neues Recht

Bisheriges Recht

Ehegatten

500 000 € 

307 000 €

Kinder

400 000 € 

205 000 €

Enkel

200 000 € 

51 200 €

Übrige Personen der Steuerklasse I (z. B. Eltern bei Erwerben von Todes wegen)

100 000 € 

51 200 €

Personen der Steuerklasse II (z. B. Geschwister)

20 000 € 

10 300 €

Eingetragene Lebenspartner

500 000 € 

5 200 €

Personen der Steuerklasse III
(alle Erwerber, die nicht zu den Steuerklassen I und II rechnen)

20 000 € 

5 200 €

Falls eine Besteuerung eintritt, stellt die Erbschaft- und Schenkungsteuertarif wie schon bisher auf drei Steuerklassen ab:

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlich … Euro (bisher)

Prozentsatz in der Steuerklasse (bisher)

I

II

III

75 000 (52 000)

7 (7)

30 (12)

30 (17)

300 000 (256 000)

11 (11)

30 (17)

30 (23)

600 000 (512 000)

15 (15)

30 (22)

30 (29)

6 000 000 (5 113 000)

19 (19)

30 (27)

30 (35)

13 000 000 (12 783 000)

23 (23)

50 (32)

50 (41)

26 000 000 (25 565 000)

27 (27)

50 (37)

50 (47)

über 26 000 000 (über 25 565 000)

30 (30)

50 (40)

50 (50)

Erben Sie beispielsweise von einer Tante eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro, müssen Sie in Steuerklasse 2, in der Nichten und Neffen angesiedelt sind, 25 Prozent Steuern zahlen. Bei einem Freibetrag von 20.000 Euro, müssen Sie also 380.000 Euro mit diesem Steuersatz versteuern. Das ergibt eine Steuerzahlung von 95.000 Euro. Alle Einzelheiten finden Sie unter: bundesfinanzministerium.de
Couple Looking At Domestic Finances At Home Together

Ist noch eine Hypothek abzuzahlen?

Auch wenn Sie keine hohen Steuern zahlen müssen, ist es wichtig darauf zu achten, ob die Hypothek für die Immobilie bereits abgezahlt ist. Denn Sie erben nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die Schulden bei der Bank.

Habe Sie als der Erbe die Erbschaft angenommen, so treten Sie auch in Bezug auf den vom Erblasser abgeschlossenen Darlehensvertrag in die Fußstapfen des Erblassers. Sie übernehmen sämtliche Verpflichtungen, die auch der Erblasser gegenüber der Bank hatte.

Sie haben zunächst die Möglichkeit, das vom Erblasser aufgenommene Darlehen unverändert weiter laufen zu lassen. In diesem Fall hat der Darlehensgeber die vertraglichen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag und insbesondere die Zinszahlungen auch Ihnen gegenüber zu erfüllen.

Mit der ordnungsgemäßen Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag haben Sie als Erbe auch die Gewissheit, dass die Bank das Darlehen nicht außerordentlich kündigt und die ausstehende Darlehenssumme nicht stellt oder gegebenenfalls ihr gestellte Kreditsicherheiten verwertet.

Sie als Erbe können das Darlehen eventuell auch kündigen und alternative Finanzierungen prüfen. Konsultieren hierzu bitte Ihren Bankberater und oder Rechtsanwalt.

Muss ich meine Miterben auszahlen?

Wenn Sie nicht der Alleinerbe der Immobilie sind, können Sie nicht einfach so ohne das Einverständnis Ihrer Miterben in die Immobilie einziehen. Um der alleinige Eigentümer der Immobilie zu werden und frei darüber entscheiden zu können, müssen Sie Ihre Miterben auszahlen.
Wie viel diesen zusteht, ist abhängig vom Wert der Immobilie. Diesen lassen Sie am besten von einem Immobilienexperten berechnen. Nicht abbezahlte Hypotheken fließen selbstverständlich auch mit in die Berechnung der Ablösesumme ein.
Wenn Sie nicht sofort den vollen Betrag aufbringen können, ist es auch möglich, sich mit Ihren Miterben auf eine Ratenzahlung zu einigen oder einen Kredit bei der Bank aufzunehmen.

Sind teure Sanierungen notwendig?

Weiterhin raten Experten dazu, auch anfallende Unterhaltungskosten miteinzuplanen. Viele ältere Menschen haben Reparaturen und Modernisierungen am Haus in den letzten Jahren vor ihrem Tod schleifen lassen.
So kann es sein, dass das Dach dringend erneuert werden muss, der Keller feucht ist oder durch schlechte Dämmungen im Winter hohe Heizkosten drohen.
Größere Sanierungen am Haus können schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Es ist daher ratsam, die Immobilie vor Ihrer Entscheidung von einem Experten begehen zu lassen, der Ihnen sagen kann, welche Kosten auf Sie zukommen.

Der Unterhalt Ihrer Erbimmobilie ist Ihnen zu teuer und Sie wollen lieber verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.