Münchner Immobilienmarkt 2019/ 2020 Analyse und Prognose

Marktanalyse und Prognose Immobilienpreise München 2019_2020

Die Immobilienpreise in München steigen weiter an. Doch es gibt bereits erste Anzeichen für eine Abschwächung. Wird es zu einer Blasenbildung kommen?

Im Global Real Estate Bubble Index zeigt sich, dass München weltweit die Stadt mit dem am stärksten überbewerteten Immobilienmarkt ist. In der Risikobewertung einer Immobilienblase kommt die bayerische Metropole noch vor Toronto, Hongkong und Amsterdam. Schon seit Jahren steigen in München die Immobilienpreise unaufhaltsam und kennen nur eine Richtung – nach oben.

Prognosen für die Immobilienpreise in München 2020

In den vergangenen 10 Jahren haben sich die Kaufpreise für Häuser, Grundstücke und Eigentumswohnungen in München verdoppelt. Die Entwicklung der Immobilienpreise in München sind im Vergleich zu anderen Metropolen mit hohen Bewertungen am rasantesten gestiegen und schienen kein Ende im Aufwärtstrend zu kennen. Dem gegenüber steht die Abschwächung der wirtschaftlichen Entwicklung, von der die Immobilienpreise unbeeindruckt blieben. Schon seit einiger Zeit ist vom Risiko einer Blasenbildung die Rede. Potenzielle Wohneigentumskäufer und Immobilienbesitzer sind gleichermaßen verunsichert und hoffen, dass sich die Entwicklung der Immobilienpreise in München stabilisiert. Eine konkrete Aussage lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht treffen. Doch Makler und Marktexperten halten eine Stagnation des Aufwärtstrends und Seitwärtsbewegungen für wahrscheinlicher als die Blasenbildung. Dass die Immobilienpreise in München deutlich über dem Realwert der Immobilien liegen, zeigen die von Kaufinteressenten immer häufiger angeforderten Wertgutachten. Es zeichnet sich ab, dass die Begutachtung vor dem Kauf in 2020 noch mehr an Bedeutung gewinnen wird. Längst sind Interessenten nicht mehr einschränkungslos bereit, zu hohe Immobilienpreise in München zu zahlen. 

Die Preisobergrenzen werden härter kalkuliert und es wird nicht mehr jeder Preis gezahlt. Das gilt auch für die herausragenden Lagen, in denen nicht nur in München die Immobilienpreise ins Utopische gestiegen sind und in keinem Verhältnis zur Immobilie selbst stehen.

Anfänglich sind die Preise mit einem jährlichen Zuwachs im zweistelligen Bereich gestiegen. Dieser Zuwachs wird die Immobilienpreise in München 2020 nicht ereilen. Denn wie in den vergangenen zwei bis drei Jahren werden sich die Preisanstiege wahrscheinlich im einstelligen Bereich bewegen. Die Orientierung und Entwicklung der Immobilienpreise in München basiert nicht zuletzt auf der abnehmenden Bereitschaft der Käufer, jeden Preis zu zahlen und die Obergrenze zu hoch anzusetzen. Diese Tendenz betrifft alle Lagen der Metropole und bezieht auch den wachsenden Speckgürtel ein. Ausnahmen werden aber die Regel bestimmen, so dass vereinzelte Immobilien auch weiterhin deutlich überbewertet werden.

Die Entwicklung der Immobilienpreise in München – ein Rückblick

In den 90er Jahren war auch der Immobilienmarkt in Bayerns Hauptstadt fair, laut Index sogar mit einer leichten Tendenz zur Unterbewertung gewichtet. Seit 2010 steigen die Preise kontinuierlich und heute zeigt sich deutlich, dass die Entwicklung der Immobilienpreise in München deutlich von den Realwerten der Immobilien abweichen. Werden die Immobilienpreise in München 2020 weiter steigen, wird sich die in 2016 entstandene Blasengefahr verstärken oder beruhigt sich der Markt? Es gibt viele Fragen, vor denen Interessenten und Bestandseigentümer gleichermaßen stehen. Für Verkäufer von Wohneigentum ist die Prognose des Immobilienmarktes ein Vorteil. Doch wer in und um München kaufen möchte, muss entweder lange suchen oder in München Immobilienpreise zahlen, die deutlich über die Schmerzgrenze hinausgehen. Wer in München lebt und arbeitet, hat im Kontext aus Immobilienkauf- oder Mietpreis und seinem Einkommen trotz stetiger Preissteigerung keine signifikante Veränderung bemerkt. Anders verhält es sich bei Wahlmünchnern, die zwischen der Einkommenssteigerung und der Entwicklung der Immobilienpreise in München ein wachsendes Ungleichgewicht erkennen. 

Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Münchner Immobilienpreise nicht nur über dem deutschen Durchschnitt, sondern auch weit über den internationalen Preisen für Wohneigentum liegen. Dennoch lohnt sich die Schaffung von Eigentum, darüber sind sich Experten einig. Trotz immer größer werdendem Speckgürtel um die Metropole und hohe Preise ist München lebenswert und nicht ohne Grund einer der lebenswertesten Städte der Welt. Die Preisentwicklung bedingt sich aus dem Angebot und der Nachfrage. Dass München diesbezüglich eine hohe Differenz aufweist, lässt sich beim Blick auf die Zahlen nicht verkennen.

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Immobilienpreise benötigen eine individuelle Betrachtung

Makler und Marktkenner sehen aktuell noch keine Blasenbildung. In München werden die Immobilienpreise stagnieren oder einer Seitwärtsbewegung folgen. Da tendenziell keine Senkung der Grundstücks- und Objektpreise in Sicht ist, lohnt sich das Warten auf eine Änderung der Immobilienpreise in München nicht. Fakt ist, dass die Preise für Immobilien individuell sind und einer Einzelbetrachtung bedürfen. Arealweise wird die Entwicklung der Immobilienpreise in München auch in 2020 mit steigender Tendenz voranschreiten und der bekannten Aufwärtsspirale folgen. Gerade in den besonders begehrten Lagen ist davon auszugehen, dass das neue Jahr keine Richtungsänderung mit sich bringt.

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Catrin und Markus Bühler - Lebenstraum Immobilien München

Lebenstraum-Immobilien Team, Catrin und Markus Bühler

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