Die wichtigsten Fakten über die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen und Häusern - Lebenstraum Immobilien

Die wichtigsten Fakten über die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen und Häusern

Laut den aktuellen Zahlen einer Studie des Forschungsinstituts ‚Empirica‘ waren 2016 etwa 60% der vermieteten Wohnungen in München als möbliert inseriert. Im Vergleich zum Jahr 2012 stieg die Zahl dabei fast um das Doppelte. Dieser Anstieg lässt sich auf die in München am 01.08.2015 eingeführte Mietpreisbremse zurückführen. Viele Eigentümer versuchen durch die Vermietung einer möblierten Wohnung die Miete zu erhöhen. Doch die Umgehung der Mietpreisbremse ist bei einem langfristigen Mietverhältnis (§ 549 Abs. 2 BGB) durch eine Möblierung nicht möglich. Die Ausnahmen sind temporäre Mietverhältnisse (z.B. während des Oktoberfests sowie die Vermietung von Teilen einer vom Vermieter bewohnten und daher bereits eingerichteten Wohnung.)

Dem Vermieter ist es dennoch gestattet, die Miete für eine langfristig vermietete Wohnung mit einem Möblierungszuschlag zu versehen. Dieser Zuschlag muss sich allerdings am Nutzungswert der Möbel orientieren. Der Nutzungswert ist der Wert eines Gegenstands, der sich am Bewertungsstichtag aus der Dauer der Nutzung des Mobiliars ergibt. Der Nutzungswert entspricht dabei dem Wiederbeschaffungswert. Die Berechnung bezieht sich jedoch nicht auf Einbauküchen, da sie im offiziellen Mietspiegel der Stadt München bereits einkalkuliert sind. Zusätzlich sollte der Vermieter die Abnutzung mit einkalkulieren. Welche Richtwerte dabei herangezogen werden ist jedoch nicht klar festgelegt. Die Bewertung wird dabei immer von Fall zu Fall getroffen. Die individuelle Festlegung hängt dabei vom aktuellen Zinsniveau sowie der Lebensdauer der Objekte ab. Bei vorangegangenen Rechtsfällen wurden folgende Zahlen verwendet:

Ein Zuschlag auf die Miete abhängig vom Mietpreis ist daher nicht rechtens, da er nichts über den Wert der Möbel aussagt. Die Möblierung wie eine Modernisierungsmaßnahme zu betrachten (und die Miete damit um 11% der Modernisierungskosten anzuheben, § 559 BGB vormals § 3 MHG) ist ebenso nicht möglich, da es sich bei der Einrichtung der Immobilie um kein nachhaltiges Investment handelt. Auch ist es dem Vermieter nicht möglich, den Möblierungszuschlag aufgrund der realen Wertminderung durch Abnutzung mit der Zeit anzuheben.

Der Mietzuschlag für eine möblierte Immobilie errechnet sich daher ausschließlich aus dem verzinsten Nutzungswert und einer konstanten Abschreibung, die sich aus dem Zeitraum des Gebrauchs der Möblierung ergibt.