Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage, Quelle: drubig-photo /stock.adobe.com

Seit einigen Jahren ist eine neue Anlageform auf dem Immobilienmarkt sehr beliebt: Es handelt sich hierbei um Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. In vergangenen Zeiten war es üblich, dass Pflegeeinrichtungen häufig vollständig an Versicherungen veräußert wurden. Heute verhält sich dies anders, denn Pflegeeinrichtungen werden heutzutage immer öfter in einzelne Apartments aufgeteilt und für Privatanleger angeboten. Die Nachfrage nach solchen Pflegeimmobilien als Kapitalanlage ist sehr groß, doch was ist eigentlich der Grund für die große Beliebtheit dieser Anlageform? In diesem Artikel werden Sie mehr über die Erfolgskriterien, Vorteile, aber auch Risiken von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage erfahren.

Was ist unter dem Begriff “Pflegeimmobilie” eigentlich genau zu verstehen?

Häufig bezeichnet man mit dem Begriff Pflegeimmobilie einzelne Apartments, die an eine Pflegeeinrichtung angeschlossen sind. Hierbei kann es sich um ein Wohnheim mit angeschlossenem Pflegeservice, ein stationäres Pflegeheim, aber auch um eine Mischform aus betreutem Wohnen und Pflegeheim handeln. Privatanleger können diese Apartments, ähnlich wie eine Eigentumswohnung, erwerben und erhalten in der Folge Mieteinkünfte. 

Der Mietvertrag besteht üblicherweise aber nicht mit dem Bewohner des Zimmers, sondern mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung. Dieser übernimmt den kompletten Kontakt mit dem Mieter und kümmert sich auch um die meisten Instandhaltungsarbeiten. Für den Käufer dieses Apartments bedeutet dies einen geringeren Verwaltungsaufwand als bei einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung.

Wie sieht die aktuelle Marktsituation für Pflegeimmobilien aus?

Viele Experten sind sich einig, dass Pflegeimmobilien als starker Wachstumsmarkt gelten. Der Hauptgrund hierfür liegt im demographischen Wandel. Die Menschen in Deutschland – unter anderem dank des medizinischen Fortschritts – werden immer älter, sodass der Bedarf an Pflegeplätzen stetig zunimmt. Vor allem zwischen 2020 und 2060 erwarten Experten einen enormen Nachfrageschub, weil in diesen Jahrzehnten die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ das Rentenalter erreichen wird.

Dazu kommt, dass zahlreiche Pflegeimmobilien und Seniorenheime inzwischen ihrerseits in die Jahre gekommen sind und damit den heutigen gesetzlich vorgeschriebenen Standards in Sachen Brandschutz, Barrierefreiheit und Personenschutz nicht entsprechen können. Zudem lassen sie sich aufgrund räumlicher Gegebenheiten häufig nicht entsprechend umrüsten. Daher müssen also Ersatzbauten respektive neue Pflegeimmobilien errichtet werden. Hier stellt sich dann wieder einmal die Kostenfrage, denn viele gemeinnützige Betreiber können solche Projekte nicht finanzieren. 

Bei den Kommunen ist darüber hinaus nicht das notwendige Know-how vorhanden, um aufwändige Standort- und Marktanalysen auf den Weg zu bringen, um einen längerfristigen Pflegebedarf ermitteln zu können. Daher konnte sich in den vergangenen Jahren ein regelrechter Markt an privaten Pflegeheimanbietern entwickeln. Zu diesen Anbietern zählen Projektgesellschaften und Bauträger, die gemeinsam mit Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen konzipieren und deren Bau realisieren. Dieser Schritt ist auch dringend notwendig, denn der Bedarf an Pflegeeinrichtungen wird in den kommenden Jahren noch einmal deutlich ansteigen, dahingehend sind sich alle Experten einig.

Vorteile einer Pflegeimmobilie
Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, Quelle: fotomek /stock.adobe.com

Die Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage in der Übersicht

  • Solide Renditen
    In der Regel können Sie mit Renditen zwischen vier und sechs Prozent pro Jahr auf den Kaufpreis rechnen.
  • Hohe Mietsicherheit
    Der Mietvertrag wird bei Pflegeimmobilien häufig nicht mit dem Bewohner selbst, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung geschlossen. Die komplette Einrichtung wird von diesem für einen Zeitraum von etwa 20 Jahren gepachtet. Selbst, wenn das Apartment nicht belegt ist, erhalten Sie Mieteinnahmen.
  • Äußerst geringer Verwaltungsaufwand
    Der Betreiber der Pflegeeinrichtung kümmert sich um sämtliche relevanten Belange der Immobilie, wie etwa die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung. Ihre Aufgabe als Besitzer ist häufig nur, zur Eigentümerversammlung zu erscheinen.
  • Geringe Abhängigkeit von der Konjunktur
    Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach Pflegeplätzen auch in der Zukunft stark ansteigen wird. Aus diesem Grund sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage deutlich weniger abhängig von der wirtschaftlichen Konjunktur als gewerblich genutzte Gebäude oder klassische Wohnimmobilien.
  • Exklusives Belegrecht
    Als Käufer erhalten Sie oftmals das Exklusivrecht, in das jeweilige Pflegeheim einzuziehen, wenn Sie irgendwann selbst pflegerische Hilfe benötigen sollten. In eine Warteliste müssen Sie sich dabei nicht eintragen. Hierdurch haben Sie die Möglichkeit, sich einen attraktiven Pflegeplatz in Ihrer Heimatregion zu sichern.
  • Steuerliche Vorteile
    Für Sie ist es möglich, sowohl die Immobilie als auch das Inventar abzuschreiben und Finanzierungszinsen steuerlich abzusetzen. Möchten Sie die Pflegeimmobilie nach einem Besitzzeitraum von zehn Jahren verkaufen, ist dies steuerfrei möglich – wie bei sämtlichen anderen Immobilienformen auch.
  • Eintrag im Grundbuch
    Genauso wie eine Eigentumswohnung lässt sich auch eine Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, vererben oder auch verschenken. Benötigen Sie Ihr Kapital dringend, ist es in der Pflegeimmobilie nicht fest gebunden.
Risiken einer Pflegeimmobilie
Risiken einer Pflegeimmobilie, Quelle: spuno /stock.adobe.com

Die Risiken von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage in der Übersicht

  • Kurzfristige Gewinne sind nicht möglich
    Ehe sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben, vergeht einige Zeit. Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind daher nur mit einem langen Anlagehorizont lohnend.
  • Möglichkeit der Insolvenz des Betreibers
    Eine mögliche Insolvenz des Betreibers ist das größte Risiko bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. In diesem Fall kommt es zu Mietausfällen, ehe ein neuer Betreiber die Pflegeeinrichtung übernimmt.
  • Rechtliche Gefahren
    Die Regulierung von Pflegeeinrichtungen ist für gewöhnlich deutlich strikter als bei Gewerbe- und Wohnimmobilien. Zudem erfahren die geltenden Richtlinien seitens der Politik regelmäßige Änderungen. Kann oder möchte ein Betreiber nicht mit den geänderten Bestimmungen Schritt halten, lässt sich die Pflegeeinrichtungen unter Umständen nicht mehr vollständig belegen, was in der Folge zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen kann.
  • Standortbedingte Risiken
    Das Umfeld der Immobilie kann an Attraktivität verlieren, zum Beispiel wenn eine neue Straße Lärmbelästigung mit sich bringt. In der Folge kann es dadurch zu Auslastungsproblemen kommen, die das Risiko einer Insolvenz des Betreibers erhöhen.
  • Zinsrisiko
    Sollten Sie einen Finanzierungskredit aufnehmen, um Pflegeimmobilien als Kapitalanlage anzuschaffen, besteht das finanzielle Risiko, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigt, was zu einer höheren Kreditbelastung führt.

Warum sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage besser als gewöhnliche Immobilien?

Investoren haben generell zwei unterschiedliche Möglichkeiten, um Geld mit einer Immobilie zu verdienen Möglichkeit 1 besteht darin, eine Immobilie zu kaufen und auf eine Wertsteigerung zu hoffen. Möglichkeit 2 bedeutet, ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben und dieses dann möglichst langfristig zu vermieten. Beide Varianten bringen jedoch Risiken mit sich. Bei Möglichkeit 1 hat der Investor keine Gewissheit, ob sich eine Wertsteigerung tatsächlich realisieren lässt. Bei Möglichkeit 2 ist der Investor stets auf zuverlässige Mieter angewiesen, denn wenn das Objekt unvermittelt bleibt, bedeutet dies Verluste für den Investor. 

Bei Pflegeimmobilien bestehen diese Risiken hingegen nicht. Bereits heutzutage gibt es nicht ausreichend Pflegeeinrichtungen, um sämtliche Pflegebedürftigen stationär unterbringen zu können. Diese Situation wird sich in der Zukunft aller Voraussicht nach noch weiter verschärfen. Somit wird der Bedarf an Pflegeimmobilien weiterhin zunehmen, was zum einen eine Wertsteigerung der bestehenden Pflegeeinrichtungen bedeutet und zum anderen dafür sorgt, dass es keine Leerstände in Pflegeimmobilien geben dürfte.

Entwicklung von Pflegeimmobilien
Entwicklung von Pflegeimmobilien, Quelle: Monkey Business /stock.adobe.com

Aussicht / Prognose der Entwicklung von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage in der Zukunft

Pflegeimmobilien sind hervorragend als Kapitalanlage geeignet, weil sie nicht abhängig sind von wirtschaftlichen Faktoren. Entscheidend für die Rendite ist lediglich die Anzahl der Pflegebedürftigen und diese – da sind sich Experten einig – wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten noch einmal deutlich ansteigen. Gleichzeitig stehen bereits aktuell nicht ausreichend Pflegeeinrichtungen zur Verfügung, um alle Pflegebedürftigen stationär versorgen zu können. 

Aus diesem Grund wird der Wert vorhandener Pflegeimmobilien in der Zukunft noch einmal ansteigen. Zudem ist der Abschluss langfristiger Mietverträge für Käufer einer Pflegeimmobilie möglich. Da pflegebedürftige Personen in der Regel für den Rest ihres Lebens in derselben Pflegeimmobilie wohnen, ist somit sichergestellt, dass die Immobilie stets vermietet ist und damit Gewinne abwirft.

Fazit: Ein Investment in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage kann attraktive Renditen mit sich bringen und ist vor allem auch zur Altersvorsorge eine Überlegung wert. Pflegeimmobilien sind hingegen nicht geeignet, um kurzfristig attraktive Gewinne einzufahren. Sie eignen sich daher vor allem für Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont. 

In diesem Artikel haben wir Sie ausführlich über die Vorteile und Risiken von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage informiert. Damit besitzen Sie nun eine solide Grundlage für Ihre Entscheidung, ob Sie in Pflegeimmobilien investieren möchten. Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen rund um Pflegeimmobilien als Anlage zur Verfügung und beraten Sie auf Wunsch gerne ausführlich und individuell, welche Optionen Ihnen hierbei zur Verfügung stehen.

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