Immobilienverkauf: So läuft das Ertragswertverfahren ab

Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie vor einem geplanten Immobilienverkauf werden verschiedene Verfahren angewandt. Neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren ist das Ertragswertverfahren die wichtigste Methode, die wir Ihnen als Immobilienmakler in München vorstellen möchten.

Grundlage des Ertragswertverfahrens

Das Bewertungsverfahren nimmt den Ertrag der Immobilie als Grundlage, beispielsweise durch Mieteinnahmen von privaten Mietwohnungen oder Gewerbeflächen. Büros, Werkshallen, Parkhäuser oder Logistikflächen lassen sich ebenfalls nach diesem Verfahren fundiert bewerten.

Grundlage sind der Bodenwert und die baulichen Anlagen des Grundstücks, die separat voneinander bewertet werden. Für den Gebäudewert werden sämtliche Mieteinnahmen abzüglich der anfallenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und mehr ermittelt. Der ermittelte Wert des Grundstücks und die ermittelten Einnahmen ergeben den abschließenden Gesamtwert des Ertragswertverfahrens.

Einfaches und vollständiges Ertragswertverfahren – wo liegen die Unterschiede

Aus der Praxis kennen wir als Immobilienmakler in München die Unterschiede zwischen dem einfachen und dem vollständigen Ertragswertverfahren bestens. Beim einfachen Verfahren tritt der Grundstückswert mit seiner Bodenwertverzinsung in den Hintergrund. Es wird somit ausschließlich auf den Wert der errichteten Immobilie mit ihrem Ertrag wert gelegt.

Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird bei der Gesamtberechnung auch die Bodenwertverzinsung mitberücksichtigt. Um Vergleichswerte aus der Region München zu erhalten, werden lokale Gutachter-Ausschüsse und der gängige Liegenschaftszinssatz zur Ermittlung des Gesamtwertes mit herangezogen.

Schwankungen des Bodenswertes und ein abnutzungsbedingter Wertverlust der Gebäude lassen sich mit den Jahren nicht vermeiden. Umso wichtiger sind konstante Investitionen in die Immobilie, um durch Modernisierungen und Sanierungen einen attraktiven Preis beim Immobilienverkauf und eine adäquate Miete zu erzielen.

Immobilie individuell bewerten

Genauso wie beim Sachwert- und Vergleichswertverfahren können besondere Gegebenheiten und individuelle Umstände Einfluss auf das Ergebnis des Ertragswertverfahrens nehmen. Ein frisch saniertes Mehrfamilienhaus stellt beispielsweise attraktive Mieteinnahmen in Aussicht, während ein renovierungsbedürftiges Haus für geringere Mieteinnahmen in Zukunft steht.

Als erfahrener Immobilienmakler in München sind wir Ihr fachkundiger Ansprechpartner, um das ideale Bewertungsverfahren für Ihren Immobilienverkauf oder eine fortwährend lukrative Vermietung anzuwenden.

Foto: hayatikyhan / iStock.com

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