Eine Immobilie richtig verkaufen – auf diese sieben Punkte sollten Sie achten

Immobilie richtig verkaufen

Der Verkauf einer Immobilie ist etwas, das man nicht im Vorbeigehen erledigen kann. Ob Sie nun Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten: Ein Immobilienverkauf ist eine Entscheidung von größerer Tragweite, sowohl finanziell als auch persönlich. Um eine Immobilie richtig verkaufen zu können, sollte dies von Anfang an gut überlegt, durchdacht und geplant werden.

Die wichtigsten Fakten vorab:

  • Für einen Immobilienverkauf sollten Sie entsprechend Zeit einplanen und auch die organisatorischen und rechtlichen Aspekte nicht unterschätzen.
  • Um möglichst viele Interessenten anzusprechen und den bestmöglichen Preis zu erzielen, sollten Sie auf eine professionelle Präsentation achten.
  • Wenn Sie einen Immobilienmakler einschalten, profitieren Sie von dessen Erfahrung und Know-how vor, während und nach dem Verkauf der Immobilie.

Alle Tipps für Immobilie richtig verkaufen in der schnellen Übersicht

Um eine Immobilie richtig verkaufen zu können, haben wir sieben Tipps zusammengestellt, mit denen der Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses bestmöglich gelingen sollte. Zu jedem der folgend aufgeführten Tipps finden Sie ausführliche Informationen.

Tipp 1: Bewertung der Immobilie durch einen Profi

Ein Profi-Makler wird die Bewertung Ihrer Immobilie kostenlos durchführen. Somit erhalten Sie eine realistische Einschätzung für das Projekt Immobilie richtig verkaufen, ohne dafür ein teures Gutachten einholen zu müssen.

Tipp 2: Rechtliches beachten

Damit der Immobilienverkauf problemlos vonstattengeht, muss er rechtlich auf sicheren Beinen stehen. Hierbei gilt es einige Vorschriften zu beachten, die einem Immobilienmakler vertraut sind.

Tipp 3: Die Immobilie bestmöglich in Szene setzen

Ein paar ansprechende Fotos steigern die Zahl potentieller Interessenten enorm – schließlich kauft niemand gerne die Katze im Sack. Sorgen Sie bei den Fotos für eine aufgeräumte Immobilie und lassen Sie sie im besten Licht erscheinen.

Tipp 4: Alle Unterlagen zusammensuchen

Ehe Sie sich an den Verkauf der Immobilie machen, tragen Sie alle Unterlagen zusammen, die für den Verkauf relevant sind, wie etwa eine Flurkarte, den Energieausweis, Grundrisse sowie Aufstellungen über Nebenkosten oder Reparaturen. 

Tipp 5: Einen Profi-Makler einschalten

Ein professioneller Makler hilft Ihnen mit seiner Erfahrung und dem nötigen Know-how bei allen Fragen rund um den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses. Er erkennt schnell das Potential einer Immobilie und kann als Mittler zwischen Ihnen und dem Käufer den optimalen Verkaufspreis erzielen.

Tipp 6: Ein Exposé erstellen lassen

Sparen Sie nicht am falschen Ende, wenn es um das Projekt Immobilie richtig verkaufen geht. Ein ansprechendes Exposé lockt Käufer an, weckt aber gleichzeitig keine falschen Erwartungen. Die Immobilie sollte differenziert und realistisch beschrieben werden.

Tipp 7: Ansprechende Vermarktung

In Sachen Vermarktung Ihrer Immobilien gilt: Nicht kleckern, sondern klotzen. Im besten Fall bieten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in allen großen Internetportalen an, um möglichst viele potentielle Käufer anzusprechen.

Eine Immobilie richtig verkaufen – Vor dem Verkauf zu beachten

Bewertung der Immobilie durch einen Profi

Der Marktwert einer Wohnung oder eines Hauses unterliegt den Schwankungen auf dem Immobilienmarkt und ist abhängig von Faktoren wie dem Alter und dem Erhaltungszustand der Immobilie. Auch ist die Preisentwicklung häufig davon abhängig, ob sich die Wohnung oder Haus in einem Ballungsgebiet oder einer eher ländlichen Region befindet.

Im Idealfall verkaufen Sie Ihre Immobilie nach vorherigen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt und in Zeiten niedriger Zinsen. Dann zeigen besonders viele Personen Interesse an einem Immobilienkauf – auch aufgrund attraktiver Baufinanzierungszinsen. Läuft der Verkauf der Immobilie hingegen übereilt ab, droht die Gefahr, weniger Geld für die Immobilie zu erhalten als möglich gewesen wäre. Ein Makler kennt sich mit den aktuellen Markpreisen von Immobilien sehr gut aus, insbesondere, wenn er sich auf eine bestimmte Region spezialisiert hat.

Bewertung durch einen Immobilienmakler
Bewertung durch einen Immobilienmakler 

Eine Immobilie richtig verkaufen – Rechtliches beachten

Ohne Bürokratie geht es auch beim Hausverkauf nicht. Doch auf welche Formvorschriften und rechtlichen Dinge müssen Sie eigentlich ganz konkret achten, wenn es darum geht, eine Immobilie richtig verkaufen zu können?

Ganz genau geregelt ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Im Gegensatz zum Verkauf eines Autos sind beim Immobilienverkauf verschiedene Formvorschriften zu beachten. Laut Paragraph 311b des BGB beispielsweise muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Zudem ist gemäß Paragraph 873 eine Einigung sowie Eintragung zur Übertragung des Grundstücks erforderlich. Auch diese muss von einem Notar geprüft und abgesegnet werden.

Sie können sich im Vorfeld des Immobilienverkaufs selbst das entsprechende Wissen um die erforderlichen Formalitäten aneignen – einfacher ist es jedoch, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen, der genau um die notwendigen Formvorschriften beim Immobilienverkauf weiß.

Die Eigentumsverhältnisse klären

Ehe Sie Ihre Wohnung oder das Haus verkaufen, sollten Sie zunächst die Eigentumsverhältnisse genau prüfen. Im Falle einer Erbengemeinschaft beispielsweise – oder generell bei mehreren Eigentümern – erfolgt im Anschluss an den Verkauf eine Kaufpreisaufteilung, die den Eigentumsanteilen entspricht.

Belastungen des Grundstücks

Eventuell ist das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, mit Rechten Dritter belastet, was Einfluss auf den Verkaufspreis oder sogar auf die generelle Möglichkeit des Verkaufs der Immobilien haben könnte. Beispiele für solche Rechte sind Grundschulden oder Hypotheken. Verlässliche Informationen, ob das Grundstück frei von solchen Sicherungsrechten ist, erhalten Sie beim Grundbuchamt.

Das Baulastenverzeichnis einsehen

In den meisten Bundesländern werden bei den Landratsämtern bzw. bei den Baubehörden der kreisfreien Städte Übersichten sämtlicher öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen eines Grundstückbesitzers gegenüber der Baubehörde geführt. In Bayern und Brandenburg werden Baulasten hingegen in einem Grundbuchverzeichnis und nicht in einem eigenen Baulastenverzeichnis geführt.

Folgend finden Sie Beispiele für mögliche Baulasten, über die Sie Bescheid wissen sollten.

Abstandsflächenbaulast

Diese häufigste Baulast verpflichtet den Eigentümer, bestimmte Flächen des Grundstücks unbebaut zu lassen, um angrenzenden Nachbarn die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen ihrer Gebäude zu ermöglichen. Auf dem Nachbargrundstück wird hierfür eine Baulast eingetragen.

Stellplatzpflichtbaulast

Mit dieser Baulast wird der Eigentümer des Grundstücks zum Nachweis einer definierten Anzahl von Stellplätzen für Fahrzeuge verpflichtet.

Wegerecht

Ein Wegerecht, das in einem Baulastverzeichnis eingetragen oder privatrechtlich vereinbart wurde, erlaubt einem Dritten Wege durch ein fremdes Grundstück zu nutzen.

Wohnrecht und Vorkaufsrecht

Wenn im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zugunsten einer dritten Person eingetragen ist, führt dies unter Umständen zu einem reduzierten Interesse von Kaufinteressenten und somit zu einem geringeren Verkaufspreis. Ein Vorkaufsrecht ermöglicht es einem Dritten, die Wohnung oder das Haus zu den Bedingungen zu erwerben, die zuvor vom Immobilienverkäufer mit einem Kaufinteressenten vertraglich vereinbart wurden. Es kann auch sein, dass die jeweilige Gemeinde Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht macht.

Ebenfalls zu einer Minderung des potentiellen Verkaufspreises führt häufig ein lebenslanges Wohnrecht, das ganz genau im Paragraphen 1093 BGB geregelt ist. Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie dies entsprechend berücksichtigen.

Eine Immobilie richtig verkaufen – Während des Immobilienverkaufs

Grundsätzliche Entscheidung: Immobilienverkauf mit einem Makler

Wie bereits ausgeführt, handelt es sich beim Verkauf einer Immobilie um eine Sache, die gut durchdacht und nicht vorschnell über die Bühne gehen sollte. Planen Sie damit, eine Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich selbst ganz ehrlich fragen, ob Sie für dieses arbeitsaufwändige Projekt einen professionellen Immobilienmakler beauftragen sollten – oder ob Sie diese langwierige Aufgabe selbst stemmen möchten.

Natürlich entstehen für die Beauftragung eines Maklers und dessen erbrachte umfangreiche Dienstleistungen gewisse Kosten. Dafür müssen Sie sich in Sachen Immobilie richtig verkaufen um so gut wie nichts selber kümmern. Folgend eine Auswahl an typischen Aufgaben, die vom Immobilienmakler beim Verkauf einer Immobilie übernommen werden:

  • Bewerbung des Immobilienangebotes
  • Erstellung professioneller Exposés inklusive Objektfotos
  • Veröffentlichung des Immobilienangebotes in Zeitungsanzeigen sowie auf geeigneten Webseiten
  • Überprüfung der Bonität potentieller Interessenten
  • Organisation von Besichtigungsterminen
  • Übernahme der Preisverhandlungen

Im besten Fall entscheiden Sie sich für einen ortsansässigen Makler, der mit dem lokalen Immobilienmarkt und den aktuellen Immobilienpreisen vor Ort bestens vertraut ist.

Die Besichtigungstermine vorbereiten

Der optische Eindruck einer Immobilie ist ein wichtiges Kriterium für eine positive Kaufentscheidung. Daher ist es bei Besichtigungsterminen sehr wichtig, Immobilien in einem optisch ansprechenden und gepflegten Zustand zu präsentieren. Als Verkäufer sollten Sie auf bestimmte Fragen von Kaufinteressenten gut vorbereitet sein. Hierzu zählt beispielsweise die Auskunft nach der Höhe der Heizkosten sowie der Energiebilanz des Hauses. Beachten Sie außerdem, dass Sie dem Käufer einen Energieausweis zur Verfügung stellen müssen, der zuvor von einem unabhängigen Energieberater ausgestellt wurde.

Eine Immobilie richtig verkaufen – Nach dem Verkauf

Vorsicht bei mündliche Zusagen

Auch wenn Ihnen ein potentieller Kaufinteressent mündlich versichert, die Wohnung oder das Haus tatsächlich kaufen zu wollen, kann er bis zu seiner Unterschrift unter einen notariell beurkundeten Kaufvertrag jederzeit vom Kauf der Immobilie Abstand nehmen. In diesem Fall bleiben Sie auf den Kosten sitzen, die Ihnen bis zu diesem Zeitpunkt entstanden sind, beispielsweise für erstellte Verkehrswertgutachten. Diese lassen sich auch steuerlich nicht als Werbungskosten absetzen.

Unterschrift beim Notar
Unterschrift beim Notar

Vorhandene Darlehen berücksichtigen

Unter Umständen ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet. Diese müssen grundsätzlich aus dem Kaufpreis abgelöst werden, ehe das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden kann. 

Möchten Sie ein Darlehen mit dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf vorzeitig zurückzahlen, ist dafür die Zustimmung des Kreditgebers erforderlich. Unter Umständen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Kreditgeber zu entrichten. Ist dies der Fall, informieren Sie sich rechtzeitig über deren Höhe. Die Zustimmung des Kreditgebers ist auch für den Fall erforderlich, wenn sich der neue Eigentümer bereit erklärt, das Darlehen zu übernehmen und sich hierdurch der Verkaufserlös reduziert.

Einen Notar beauftragen

Im Paragraphen 311b BGB ist festgelegt, dass es für die Übertragung von Immobilieneigentum eine notarielle Beurkundung benötigt. Dies bedeutet also, dass der Verkauf der Wohnung oder des Hauses erst durch eine Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar Rechtswirksamkeit erlangt. Der Großteil der Notarkosten wird in der Regel vom Käufer der Immobilie übernommen.

Den Umzug rechtzeitig planen

Sollten Sie die jeweilige Immobilie vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, steht im Anschluss an den Verkauf für Sie ein Umzug an. Auch diesen gilt es gründlich und rechtzeitig zu planen.

Immobilie richtig verkaufen – Steuerlich relevante Dinge beachten

Haben Sie die verkaufte Immobilie nicht selbst genutzt und verkaufen Sie diese innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, müssen Sie den Gewinn versteuern. Diese Besteuerung kann den Erlös aus dem Verkauf um bis zu 40 Prozent reduzieren, wobei lediglich der erwirtschaftete Gewinn besteuert wird. Mussten Sie vor dem Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten, lässt sich diese gewinnmindernd anrechnen.

Anders sieht es hingegen bei eigengenutzten Immobilien aus. Gewinne aus entsprechenden Verkäufen sind steuerfrei, sofern sich die private Nutzung auf das Veräußerungsjahr sowie die zwei vorangegangenen Jahre erstreckte. Stets zu versteuern sind hingegen Gewinne aus Verkäufen von gewerblich genutzten Immobilien.

Die Verkaufserlöse anlegen

Gewissermaßen ein Luxusproblem vor dem Immobilienverkauf ist die Überlegung, was mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf geschehen soll. Soll der Geldeingang für die Finanzierung einer anderen Immobilie verwendet werden? Vielleicht möchten Sie den Erlös aber auch auf einem Tagesgeldkonto anlegen, auch wenn die Zinsen hierfür seit vielen Jahren sehr überschaubar sind. Können Sie auf Teile des Erlöses oder den gesamten Erlös dauerhaft verzichten, sodass Sie das Kapital langfristig investieren können?

Eine Immobilie richtig verkaufen – Fazit

Eine Immobilie richtig verkaufen ist nicht etwas, das sich zwischen Tür und Angel erledigen lässt. Um allen möglichen Stolperfallen beim Verkauf einer Immobilie auszuweichen, ist es empfehlenswert, einen professionellen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Auch aus finanzieller Sicht ist es ratsam, einen Makler beim Immobilienverkauf einzuschalten. Geht es beispielsweise um den Verkauf von Immobilien in München, dann bietet es sich an, einen ortsansässigen Makler zu kontaktieren, da dieser den Immobilienmarkt sowie die gängigen Immobilienpreise in München sehr gut kennt. So lässt sich der bestmögliche Preis beim Immobilienverkauf erzielen.

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Catrin und Markus Bühler - Lebenstraum Immobilien München

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