vermieten München

So (ver)mietet München

Der Eigentümerverband Haus + Grund führt in verschiedenen Regionen Deutschlands regelmäßig eine Vermieterbefragung durch. Kürzlich wurden die Ergebnisse der neuesten Erhebung (2. Halbjahr 2015) veröffentlicht, in der bundesweit über 4.200 Wohnungen berücksichtigt wurden. Folgende Auswertungen beziehen sich nur auf Mietverhältnisse in München.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete in München beträgt demnach 11,13 bis 12,30 €/m², je nach Gebäudeart. Diese Mittelwerte sind im Vergleich zum ersten Halbjahr leicht gestiegen, was aber auch auf eine veränderte Stichprobe zurückzuführen sein kann. Hinzu kommen Betriebskosten von bis zu 1,70 €/m² und Heizkosten zwischen 0,93 und 1,37 €/m².

Gemäß der Umfrage sind die Kaltmieten in Gebäuden ab Baujahr 2001 höher als in älteren Gebäuden. Am günstigsten sind Wohnungen aus den Baujahren 1919 bis 1949, was auf den zumeist schlechteren Ausstattungs- und Energiestandard zurückzuführen ist. Altbauten vor 1919 hingegen werden hingegen für höhere Preise vermietet, was einerseits auf die durchgeführten Modernisierungen, aber vor allem auch auf die Lage zurückzuführen sein kann: Klassische Altbauten liegen in München überwiegend in den hochpreisigen Innenstadtlagen.

Während es bei den energieunabhängigen Betriebskosten keine großen Schwankungen je nach Gebäudealter gibt, spreizen sich die Heizkosten zwischen 1,00 und 1,29 €/m². Auffallend ist, dass Altbauten vor 1919 die niedrigsten Heizkosten haben und angeblich 16% günstiger zu beheizen sind als Neubauten (ab 2001). Abgesehen von einer nicht repräsentativen Stichprobe kann dies eventuell darauf zurückzuführen sein, dass Altbauten mehr von alleinstehenden älteren Personen oder jungen Paaren bewohnt werden, deren Heizverhalten sich von Familien mit Kindern unterscheidet.

Ebenso zeigt sich, dass private Vermieter entgegen der medialen Darstellung in der Mehrheit keine „geldgierigen Haie“ sind: Bei mehr als der Hälfte der erfassten Mietverhältnisse wurde in den vergangenen 10 Jahren keine Mieterhöhung durchgeführt. Über 30% der privaten Vermieter sehen von Mieterhöhungen während eines Mietverhältnisses sogar komplett ab. Innerhalb des letzten Jahres haben nur 8,4% der Vermieter überhaupt die Miete erhöht.

Dies führt auch dazu, dass fast die Hälfte der Mieter eine Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt. 18% der Mieter zahlen sogar weniger als 80% der ortsüblichen Vergleichsmiete, 17% der Mieter mehr als 120% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu muss man ergänzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, sofern Sie anhand des Mietspiegels ermittelt wurde, das marktfähige Mietniveau keineswegs exakt abbildet, sondern einen deutlich niedrigeren Wert – vor allem in den Bestlagen Münchens. Geht man also davon aus, dass die marktfähigen Mieten im Schnitt 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, zahlen 83% der Münchner Mieter eine Miete unterhalb des Marktpreises.

Je länger die Mietverhältnisse bereits bestehen, desto weiter liegen die Mieten von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt – eine logische Konsequenz, wenn private Vermieter keine oder kaum Mieterhöhungen vornehmen. Der Aspekt, einen guten Mieter somit lange halten zu wollen sowie auch soziale Überlegungen, dem Mieter keine zu hohe Belastung zumuten zu wollen, stehen also im Vordergrund gegenüber der Renditemaximierung. Langfristige Mietverhältnisse sind aber dennoch die Ausnahme. Gerade in einer Stadt wie München, in der fast die Hälfte aller Haushalte von mobilen Singles bewohnt wird und die Wahl des Wohnorts oft von beruflichen Entwicklungen abhängig ist, sind Mietverhältnisse von mehr als zehn Jahren selten. 33% der Mieter leben erst seit weniger als zwei Jahren in ihrer Wohnung, weniger als 10% der Mietverträge bestehen seit mehr als 20 Jahren. Die absolute Ausnahme (< 1%) stellen Mietverhältnisse dar, die schon länger als 50 Jahre bestehen.

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(Quelle: Haus & Grund Vermieterbefragung, Ergebnisse 2. Halbjahr 2015, München)