Immobilienmarkt-Bericht München 2014/2015 - Lebenstraum Immobilien

Immobilienmarkt-Bericht München 2014/2015

Wenn man derzeit über den Münchner Immobilienmarkt spricht, bekommt man oft Aussagen zu hören wie: „München ist total überteuert!“, „Wo soll die Entwicklung denn noch hinführen?“ oder „Noch weiter können die Preise ja gar nicht mehr steigen!“… Wir sagen: Alles ist gut! Die Entwicklung ist ganz normal! München ist nicht zu teuer!

So haben wir schon im April 2014 unseren letztjährigen Marktbericht eingeleitet. Und es stimmt nach wie vor. Trotz weiterer Preissteigerungen in 2014 ist der Münchner Immobilienmarkt (noch) gesund und weit weg vom kurzfristigen Platzen einer Blase. Dass ab 2024 eine Schieflage aufgrund unüberlegt abgeschlossener Finanzierungen mit zu kurzen Zinsbindungen bei dann vermutlich deutlich höheren Zinsen für die Anschlussfinanzierung entstehen könnte, steht auf einem anderen Blatt. Aber der Reihe nach:

Im Jahr 2014 wurden in München knapp über 13.000 Immobilienverkäufe getätigt. Dies entspricht einem Rückgang um 4 % gegenüber dem Vorjahr und sogar um 25 % gegenüber 2011. Schuld hieran ist jedoch nicht mangelnde Nachfrage, sondern das sehr geringe Angebot, welches das nach wie vor große Kaufinteresse nicht befriedigen kann. Deutlich spürbar ist aktuell der Unterschied zwischen Quantität und Qualität der Nachfrage: Der verbreitete Kaufwille äußert sich nicht mehr in einer unbedingten Kaufpanik (wie in den Jahren zuvor), sondern einem sehr differenzierten und wohl überlegten Kaufinteresse. Weist eine Immobilie tatsächliche oder subjektive Mängel auf und wird das Preis-Leistungs-Verhältnis als unpassend gewertet, wird vom Kauf Abstand genommen. Kaufinteressenten spüren keinen Druck in Form einer kurzfristigen Zinswende oder Inflationsängsten. Deshalb sind die durchschnittlichen Vermarktungsdauern auch wieder spürbar länger als 2011-2013. Der Markt beruhigt sich.

Das Umsatzvolumen dieser ca. 13.000 Transaktionen lag mit ca. 10,5 Mrd. € nur ca. 2% unter dem Vorjahreswert, was also auf leichte Preissteigerungen im Durchschnitt über alle Marktsegmente hindeutet. Im Detail stellen sich die Preisentwicklungen wie folgt dar:

Die Preise für Wohnbauland sind zum Vorjahr um 9 % gestiegen. Darin enthalten sind Grundstücke für individuelle Wohnbebauung (EFH/DH/RH, +8%) und Geschossbebauung (MFH, +14%). Die folgende Grafik zeigt die Preisentwicklung der vergangenen Jahre (mit Indexstand 1980 = 100).

PreiseBauland

Seit 2009 sind Grundstücke um ca. 76% teurer geworden. Zuletzt haben vor allem die durchschnittlichen Lagen deutlich höhere Steigerungen erfahren als die Top-Lagen. Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Baugrund in durchschnittlicher Lage 1.200 €, in guter Lage 1.500 € und in Bestlage 2.800 € (jeweils für individuelles Wohnbauland).

Damit einhergehen selbstverständlich auch steigende Häuserpreise. Der Markt für freistehende Einfamilienhäuser ist zu zersplittert und heterogen, als dass sich hier plausible Analysen treffen ließen. Deutlich homogener und vergleichbarer ist der Markt für Doppelhaushälften und Reihenhäuser, deren Verkaufspreise in den vergangenen sechs Jahren ebenfalls spürbar angezogen haben:

PreiseHäuser

Die Marktdaten gelten für Neubau-Häuser durchschnittlicher Größe (DHH: 140 m² Wfl., 300 m² Grd. / REH: 120 m² Wfl., 250 m² Grd. / RMH: 120 m² Wfl., 180 m² Grd.) in durchschnittlicher und guter Lage. Davon abweichende Schwankungen (+/- 15%) je nach Mikrolage sind zu berücksichtigen.

Wie auch bei den Grundstückspreisen sind die Kaufpreise von Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen zuletzt nah an die Preise guter Lagen herangerückt. Lediglich die Bestlagen halten den Respektabstand bei, wie folgende Grafik zeigt (in €/m² Wfl.):

PreiseLagen

Vereinzelte Luxuswohnungen brechen darüber hinaus in den Bereich über 15.000 €/m² durch, wobei dieses Segment inzwischen eine Angebotsvielfalt ohne entsprechende Nachfrage erfährt. Vermarktungsdauern im Luxussegment liegen oft über 12 Monate. Die teuerste verkaufte Wohnung im Jahr 2014 kostete übrigens 28.000 €/m².

In den durchschnittlichen und guten Lagen entwickelte sich der Preis für Neubauwohnungen seit 1985 wie folgt:

PreiseETW

Die Preissteigerung von 2013 auf 2014 betrug nur noch 4,4%, gegenüber stets mehr als 10% p.a. in den Vorjahren. Der viel zitierte Übergang in eine Konsolidierungsphase ist also bereits sichtbar. Interessant ist auch hier, dass Wohnungen in durchschnittlichen Lagen in 2014 um 6,7 % teurer geworden sind, in guten Lagen jedoch nur um 1,6%. Neubauwohnungen in Bestlagen sind sogar seit 2012 kaum mehr teurer geworden. Die letzten Gesamt-Entwicklungen basieren also fast nur noch auf den Aufholeffekten der Durchschnittslagen.

Bei den Kaufpreisen von Bestandsimmobilien (Wiederverkauf) in durchschnittlichen und guten Lagen fällt auf, dass nach den neueren Baujahren (2000-2012) mit ca. 5.300 €/m² schon als zweitteuerste Kategorie die 50er Baujahre rangieren (ca. 4.900 €/m²). Am günstigsten sind 60er und 70er Baujahre (ca. 3.500 €/m²).

Generell zeigt sich bei den Preiskurven von Grundstücken, Häusern und Wohnungen ein einheitliches Bild: Nach einer Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen über ca. 16 Jahre (1993 bis 2009) sind die starken Preissprünge seitdem als Aufholeffekte zu sehen, die durch die Finanzkrise in Südeuropa zusätzlich getrieben wurden. Die damit zusammenhängenden niedrigen Zinsen im Euroraum haben die Kaufbereitschaft zusätzlich beflügelt. Langfristig betrachtet liegt die Preisentwicklung mit ca. 2,4% p.a. (1994 bis 2014) aber nur leicht über der Inflation (ca. 1,7% p.a.) im selben Zeitraum. Aktuell ist die Entwicklung weiterhin – wie eingangs beschrieben – als „gesund“ zu bezeichnen, wenn ab jetzt langsam eine Seitwärtsbewegung eingeleitet wird.

Um nun einen Ausblick auf mögliche zukünftige Entwicklungen zu wagen, muss man den Kaufpreissteigerungen auch die Mietpreissteigerungen gegenüberstellen. Letztere sind in den letzten vier Jahren deutlich niedriger ausgefallen, was zu spürbar geringeren Renditen für Vermieter geführt hat:

Rendite

Während sich Investoren lange Zeit über Anfangs-Bruttorenditen (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) um 5% freuen konnten, müssen diese inzwischen mit 3,5 bis 4% zufrieden sein. Mit Bestellerprinzip, Mietpreisbremse und Schönheitsreparaturen haben Gesetzgebung und Rechtsprechung auf einen Schlag weitere Mehrkosten für Vermieter bei sinkendem Einnahmenpotential veranlasst, was die Renditen weiter reduzieren wird. Damit könnte bald der kritische Punkt erreicht sein, an dem Vermieter über stressfreiere und lukrativere Investitionen nachdenken, da sich die Vermietung der Immobilie zumindest kurzfristig kaum mehr lohnt. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung erzielen viele Vermieter sowieso schon heute keine Rendite mehr!

Wenn also eine signifikante Zahl an Vermietern ihr Vermögen umschichtet und Wohnungen abstößt, erhöht sich das Angebot auf dem Wohnungsmarkt. Auf der Nachfrageseite werden aus denselben Gründen viele potentielle Kapitalanleger lieber in renditestärkeren Städten ohne Mietpreisbremse investieren, die Nachfrage nach Wohnungen in München geht also gleichzeitig zurück. Größeres Angebot bei kleinerer Nachfrage führt bekanntlich zu fallenden Preisen.

Kurzfristig erwarten wir aber keine allzu dramatischen Einbrüche, da Marktteilnehmer meist konservativ und verzögert handeln und Immobilien nach wie vor als sicheres Investment gelten. In einem Zuzugsgebiet wie München werden sie weiterhin nachhaltige Nachfrage erfahren. Vermutlich wird diese Nachfrage aber zunehmend aus dem Angebot abgestoßener ehemaliger Mietwohnungen befriedigt werden können, sodass auch viele Mieter zu Käufern werden und die (in Deutschland sowieso geringe) Eigentumsquote steigen könnte.

Vor allem die regulierenden Eingriffe in den bisher weitestgehend freien Markt werden die zukünftigen Entwicklungen beeinflussen. Wie die relevanten Marktteilnehmer letztendlich reagieren werden, lässt sich heute noch nicht erkennen. Ebenso kann die gesamtwirtschaftliche Situation Europas quasi täglich kippen und Finanzmärkte mit sich ziehen. Es bleibt spannend!

Sind Sie am aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie interessiert? Gerne erstellen wir für Ihre Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück eine kostenfreie Marktwert-Berechnung oder ein ausführliches Verkehrswert-Gutachten (§194 BauGB). Rufen Sie uns an: 089 – 189 51 98 – 0

Quellen:

  • Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2014, Gutachterausschuss München
  • Mietspiegel München 2015
  • Statistisches Bundesamt

Grafiken und Tabellen: Eigene Darstellungen in Anlehnung an „Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2014, Gutachterausschuss München“

von Sebastian Hueber am 19. Juni 2015