Immobilienmarkt München - Analyse und Prognose
Lebenstraum Immobilien
Wenn man derzeit über den Münchner Immobilienmarkt spricht, bekommt man oft Aussagen zu hören wie: „München ist total überteuert!“, „Wo soll die Entwicklung denn noch hinführen?“ oder „Noch weiter können die Preise ja gar nicht mehr steigen!“… Wir sagen: Alles ist gut! Die Entwicklung ist ganz normal! München ist nicht zu teuer!
Warum wir davon überzeugt sind? Dazu muss man die Steigerungen der Kaufpreise (in €/m² Wfl.) der vergangenen 40 Jahre von Bestandswohnungen in guten Wohnlagen Münchens analysieren. Woran man sich zuerst erinnert, wenn wir über die zurückliegenden Entwicklungen sprechen, sind die deutlichen Preissprünge seit 2010:
Auch wenn die Zahl von 2013 noch nicht offiziell veröffentlicht ist, sind Immobilien in München in den letzten vier Jahren um ca. 50% teurer geworden. Ja, das ist ein gewaltiger Sprung! Gründe hierfür waren einerseits die „Euro-Angst“, die zu Kaufpanik bei „Betongold“ geführt hat. Getrieben wurde dies auch durch das niedrige Zinsniveau, das nicht auf die deutsche, sondern auf die gesamteuropäische Wirtschaftslage ausgerichtet ist. Für deutsche Anleger gab es kaum Anlage-Alternativen. Und wer schon Immobilien-Eigentum besaß, hat nicht verkauft. Knappes Angebot und explodierende Nachfrage führen nunmal zur besagten Entwicklung.
Aber man muss auch ein paar Jahre weiter zurück schauen, dann relativiert sich das Bild ganz schnell:
Zwischen 1993 und 2010 sind die Preise über mehr als 15 Jahre sogar leicht gesunken! Erst in 2011 wurde das Niveau von 1993 wieder erreicht! Wenn man also die Entwicklung von 1993 bis 2013 betrachtet, entspricht dies einer Steigerung von durchschnittlich nur ca. 1,5% pro Jahr – weniger als die Inflation! Was wir also in den vergangenen vier Jahren erlebt haben, waren längst überfällige Aufholeffekte.
Schauen wir zum Vergleich mal auf die Jahre 1981 bis 1993 zurück:
Auf eine Stagnationsphase von neun Jahren folgte hier ein Preissprung um ca. 50%. Erkennen Sie das Muster wieder? Nur mit dem Unterschied, dass die Preise in dieser Periode im Schnitt um ca. 4% pro Jahr gestiegen sind – also viel stärker als jetzt!
Auch von 1974 bis 1981 gab es ein ähnliches Bild, wie der Gesamttrend zeigt:
Wie „normal“ der aktuelle Verlauf in der langfristigen Betrachtung ist, hat sich uns nochmal bestätigt, als wir diesen in seiner Gesamtheit von 1974 bis 2013 vor uns hatten. Das Muster wiederholt sich immer wieder: Stagnation -> Preissprung -> Stagnation -> Preissprung -> Stagnation -> Preissprung.
Folgt jetzt also wieder eine mehrjährige Phase der Stagnation? Preisrückgänge wollen wir eher aus- schließen, da das Zinsniveau weiterhin niedrig ist und Verkäufer nicht so schnell von den aktuellen Preis- vorstellungen abrücken werden. Die Nachfrage ist in München ja auch weiterhin strukturell gut. Und im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen ist München nach wie vor „günstig“.
Aber es gibt verschiedene Indikatoren für eine Konsolidierung. Auf der Nachfrageseite ist die „Euro-Angst“ quasi verschwunden. Es gibt zunehmend Vertrauen in die Erholung der südeuropäischen Volkswirtschaften und damit in die Stabilität unserer gemeinsamen Währung. Auch die Zinsen werden mittelfristig eher steigen als fallen.
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Auf der anderen Seite gewinnt die Angebotssituation wieder an Fahrt. Die Zahl der Baufertigstellungen hat im Jahr 2013 erstmals wieder die Zielmarke von 7.000 neuen Wohneinheiten deutlich überschritten.
Dies spiegelt sich auch in der Zahl der auf Immobilienscout24 angebotenen Wohnungen im Jahresverlauf wieder. Im März 2014 wurden auf diesem Portal 11% mehr Wohnungen angeboten als ein Jahr zuvor.
Es soll jedoch nochmal betont werden, dass sich der Münchner Immobilienmarkt jetzt nicht plötzlich völlig entspannt. Aufgrund der hervorragenden Voraussetzungen der wirtschaftlichen Situation und der Lebensqualität wird es in München wohl nachhaltig mehr Nachfrage als Angebot geben und es sich somit weiterhin um einen eher angespannten Markt handeln.
Jedoch wird die Anspannung in den nächsten zwei Jahren nach Expertenaussage etwas nachlassen. Die folgenden Grafiken zeigen, dass die Situation in 2013 über alle Münchner Marktsegmente extrem angespannt war, für die folgenden zwei Jahre jedoch sich die Anspannung in das Umland verlagert.
Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass die Preissprünge seit 2010 als Aufholeffekte nach 15 Jahren der Stagnation zu sehen sind. Ab 2014/15 ist eine Konsolidierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten, die sich in einem gleichbleibenden Preisniveau, einer besseren Angebotssituation und längeren Vermarktungsdauern (vor allem bei hochpreisigen Immobilien) zeigen wird. Die Nachfrage bleibt groß, jedoch lässt die „Kaufpanik“ nach.
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(Quelle Charts Preisentwicklung: eigene Darstellung in Anlehnung an IVD-Institut, Zahl für 2013 nach eigener Hochrechnung)
Von Gastbeitrag – 2014
