Immobilienbewertung München Archive - Lebenstraum Immobilien

Seit den 90er Jahren verzeichnet der Immobilienmarkt in München eine immense Wertsteigerung. Im Bereich der Einfamilienhäuser konnte der Wert seit 1995 bereits verdoppelt werden. Auch in der Region liegt die Steigerung laut des Immobilienverbands Deutschland Süd bei rund 30 Prozent. Der prognostizierte Wohnungsbedarf und die konstante Stadtentwicklung halten die Verkaufspreise auf einem starken Niveau. Die Attraktivität der Stadt ist ungebrochen und Immobilien bleiben ein rares Gut. Verkäufer sollten trotz großer Nachfrage dennoch ausreichend Zeit in den Verkauf investieren. Denn auch bei guter Marktlage gilt es, umfassende Informationen einzuholen, um einen optimalen Preis zu erzielen.

Eigentumswohnungen in guter Lage

Die Preise können je nach Lage in München besonders stark variieren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf stiegen seit 2012 um durchschnittlich 22%. Die geringste Entwicklung ist in Laim mit rund fünf Prozent zu verzeichnen, am oberen Ende liegt Obergiesing- Fasangarten mit 50 Prozent. Die besten Preise im Wiederverkauf lassen sich in der Altstadt und den daran angrenzenden Stadtteilen erzielen. Im Durchschnitt wurden 2014 Eigentumswohnungen im Bestand für rund 5.700 Euro/m2 angeboten. Für Ramersdorf-Perlach wurde der niedrigste Preis mit 4.150 Euro/m2 festgestellt, im Lehel und der Altstadt sind 10.000 Euro/m2 keine Seltenheit mehr.

Neubau und Häuser in der Hauptstadt

Die starken Preisunterschiede machen sich besonders beim Neubau bemerkbar. Neubauwohnungen werden seit 2012 für 20 Prozent mehr angeboten, der durchschnittliche Preis lag hier bei 6.900 Euro/m2. In der Altstadt und im Lehel konnten Höchstpreise von 12.000 Euro/m2 erzielt werden. In Isar-Nähe sind es 9.000, mit etwas Abstand folgen Haidhausen und die Au mit 8.100. Denkmalgeschützte Immobilien liegen bei 7.400 Euro pro Quadratmeter in guter, bei 5.600 in normaler Lage. Einfamilienhäuser werden für 800.000 bis 2,9 Millionen Euro verkauft, beim Wiederverkauf sind es im Durchschnitt bis zu 1,5 Millionen Euro. In welcher Lage eine Immobilie liegt, kann man mithilfe der aktuell veröffentlichten Lagekarte der Stadt München herausfinden. Straßengenau wurde hier ermittelt, wie sich die Lage über das Stadtgebiet verändert. (Link: http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/lagekarten/index.htm) Zusätzlich sollte ein Immobilienmakler eine individuelle Bewertung der Immobilie vornehmen, um den aktuellen Wert zu bestimmen.

Im letzten Jahr verzeichnete der Münchner Immobilienmarkt ein Umsatzhoch von 12,6 Milliarden Euro. Dies ist zurückzuführen auf die erhöhten Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sowie auf den erneuten Anstieg der Preise für Wohnungen. Die Transaktionen gingen dabei um 2% zurück. Einen Ausblick darauf, wie sich der Markt in diesem Jahr entwickelt, geben die ersten Quartalszahlen 2016.

Laut Daten des Gutachterausschusses München sind Immobilien für das Jahr 2016 weiterhin im Aufwärtstrend. Die aktuellen Zahlen für das erste Quartal im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum zeigen einen deutlichen Anstieg des Gesamtumsatzvolumens trotz sinkender Transaktionen. Der Standort München hält dadurch seine starke Position am Immobilienmarkt, die durch steigende Nachfrage und Preise genährt wird. Die sinkenden Vertragszahlen sieht der Gutachterausschuss als ein Resultat mangelnder Angebote. Die momentane Markt- und Börsenlage sorgt zusätzlich dafür, dass Immobilien trotz kontinuierlich steigender Preise als Anlageform attraktiv bleiben.

Unbebaute Grundstücke

Verträge gingen bei unbebauten Wohngrundstücken zurück, der Geldumsatz kletterte jedoch trotzdem auf ein Plus von 27%. Auch die gewerblichen Baugrundstücke sanken auf 17% ab und erzielten dabei einen Geldumsatz von 32%. Allein der mehrgeschossige Wohnungsbau verzeichnet ein Minus von 50 Prozent an Geldumsatz trotz einer Erhöhung der Vertragsabschlüsse um 44 Prozent.

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken (Einfamilien- Reihen- und Doppelhäuser sowie Eigentumswohnanlagen) gab es einen geringen Rückgang von 3 Prozent, mit einem Gewinn von 11.

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der verkauften mehrgeschossigen Mietwohnhäuser deutlich an (47%). Die Geldumsatzsteigerung stieg enorm (91%), da sich zwei Objekte mit hohem Kaufpreis unter den Verkäufen befanden. Die bebauten Gewerbeimmobilien dagegen erzielten bei 30% weniger Verkäufen auch 28% weniger Umsatz.

Wohnungs- und Teileigentum

Im Bereich Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.B. Läden, Büros,..) sind die Verkäufe nur leicht um 3% gesunken. Der Geldumsatz konnte sich auf 6% halten. Sowohl bei Neubauwohnungen als auch bei wiederverkauften Wohnungen steigen die Werte seit 2008 kontinuierlich. So liegt die Preistendenz für das Quartal 2016 bei 7.500 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in guter Wohnlage.

Trotz der rückläufigen Vertragszahlen ist der Markt stark und zieht beim Geldumsatz weiter an. Dieser weiterhin starke Aufwärtstrend ist an den konstant steigenden Wohnungspreisen festzumachen. Der Münchner Immobilienmarkt bleibt damit eine langfristig stabile Investition sowohl für Grundstücke als auch für Wohneigentum.

Sind Sie am aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie interessiert? Gerne erstellen wir für Ihre Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück eine kostenfreie Marktwert-Berechnung. 

Rufen Sie uns an: 089 – 189 51 98 – 0

Warum ist es wichtig, jemanden zu kennen der den „richtigen“ Marktwert der eigenen Immobilien kennt?

Eigentümer in München kennen nur eine Richtung für den Wertverlauf ihrer Immobilie: Norden! Die jährlichen Steigerungsraten sind bedingt durch die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsmetropole und dem hohen Lebenswert in und außerhalb der Stadt. Sie sorgen für anhaltenden Zuzug aus anderen Region- en Deutschlands. Zusammen mit dem gestiegenen Anspruch an persönlich verfügbarer Wohnfläche steigt die Nachfrage nach Wohnraum von Jahr zu Jahr und führt bei begrenztem Angebot zu stetigem Preisanstieg. Ein anhaltend geringes Zinsniveau beflügelt die Nach- frage zusätzlich und macht es einem potenziellen Verkäufer gleichzeitig schwer, eine geeignete alternative Anla- geform für den realisierten Kaufpreis zu finden. Wer jetzt im Eigenheim wohnt, verkauft also aufgrund der zu erwarten den Steigerung nicht. Ein Kapitalanleger verkauft nach Ablauf der Spekulationsfrist schon gleich zweimal nicht, weil es im Zeichen einer möglichen Verschärfung der Finanzkrise durch Griechenland und Konsorten aktuell keine geeigneten Alternativen gibt. Ist das wirklich so? Die Spezialisten von Lebenstraum Immobilien sagen: „Es kommt darauf an!“ Eine veränderte Lebenssituation, wie die Geburt eines Kindes, der Tod eines geliebten Menschen, körperliche Gebrechen oder finanzielle Schieflagen machen einen Verkauf oft unerlässlich. Veränderte Renditeerwartungen, beispielsweise durch die Einführung der Mietpreisbremse, lassen alternative Investments attraktiver erscheinen. In einer solchen Situation ist es wichtig jemanden zu ken-
nen, der den „richtigen“ Marktwert der eigenen Immobilie ermitteln und diesen zusammen mit einem innovativen und auf die Zielgruppe zugeschnittenen Vermarktungskonzept auch realisieren kann. Es ist genau diese Kombination, die den bestmöglichen Verkaufspreis erzielt. Ein zu hoher Angebotspreis „verbrennt“ die Immobilie in einem transparenten Marktumfeld. Ähnlich einem nicht getrunkenen Bier wird sie „schal“ und es gibt – trotz größter Marketinganstrengungen – viel zu wenig Nachfrage. Man kommt in einen Abwärtsstrudel. Das Ende ist ein Verkauf weit unter Marktwert. Bei einem zu geringen Angebotspreis ist das Resultat identisch, die Lücke zum „richtigen“ Marktpreis lässt sich trotz der starken Nachfrage nicht mehr schließen. Sie verlieren Geld! Die Kombination von Marktpreisermittlung und optimaler Vermarktungsstrategie ist die Expertise von Lebenstraum Immobilien. Neugierig? Dann kontaktieren Sie uns unter www.lebenstraum-immobilien.com oder rufen Sie uns an: 089-1895198-0.

Wenn man derzeit über den Münchner Immobilienmarkt spricht, bekommt man oft Aussagen zu hören wie: „München ist total überteuert!“, „Wo soll die Entwicklung denn noch hinführen?“ oder „Noch weiter können die Preise ja gar nicht mehr steigen!“… Wir sagen: Alles ist gut! Die Entwicklung ist ganz normal! München ist nicht zu teuer!

Warum wir davon überzeugt sind? Dazu muss man die Steigerungen der Kaufpreise (in €/m² Wfl.) der vergangenen 40 Jahre von Bestandswohnungen in guten Wohnlagen Münchens analysieren. Woran man sich zuerst erinnert, wenn wir über die zurückliegenden Entwicklungen sprechen, sind die deutlichen Preissprünge seit 2010:

Auch wenn die Zahl von 2013 noch nicht offiziell veröffentlicht ist, sind Immobilien in München in den letzten vier Jahren um ca. 50% teurer geworden. Ja, das ist ein gewaltiger Sprung! Gründe hierfür waren einerseits die „Euro-Angst“, die zu Kaufpanik bei „Betongold“ geführt hat. Getrieben wurde dies auch durch das niedrige Zinsniveau, das nicht auf die deutsche, sondern auf die gesamteuropäische Wirtschaftslage ausgerichtet ist. Für deutsche Anleger gab es kaum Anlage-Alternativen. Und wer schon Immobilien-Eigentum besaß, hat nicht verkauft. Knappes Angebot und explodierende Nachfrage führen nunmal zur besagten Entwicklung.

Aber man muss auch ein paar Jahre weiter zurück schauen, dann relativiert sich das Bild ganz schnell:

Zwischen 1993 und 2010 sind die Preise über mehr als 15 Jahre sogar leicht gesunken! Erst in 2011 wurde das Niveau von 1993 wieder erreicht! Wenn man also die Entwicklung von 1993 bis 2013 betrachtet, entspricht dies einer Steigerung von durchschnittlich nur ca. 1,5% pro Jahr – weniger als die Inflation! Was wir also in den vergangenen vier Jahren erlebt haben, waren längst überfällige Aufholeffekte.

Schauen wir zum Vergleich mal auf die Jahre 1981 bis 1993 zurück:

Auf eine Stagnationsphase von neun Jahren folgte hier ein Preissprung um ca. 50%. Erkennen Sie das Muster wieder? Nur mit dem Unterschied, dass die Preise in dieser Periode im Schnitt um ca. 4% pro Jahr gestiegen sind – also viel stärker als jetzt!

Auch von 1974 bis 1981 gab es ein ähnliches Bild, wie der Gesamttrend zeigt:

Wie „normal“ der aktuelle Verlauf in der langfristigen Betrachtung ist, hat sich uns nochmal bestätigt, als wir diesen in seiner Gesamtheit von 1974 bis 2013 vor uns hatten. Das Muster wiederholt sich immer wieder: Stagnation -> Preissprung -> Stagnation -> Preissprung -> Stagnation -> Preissprung.

Folgt jetzt also wieder eine mehrjährige Phase der Stagnation? Preisrückgänge wollen wir eher aus- schließen, da das Zinsniveau weiterhin niedrig ist und Verkäufer nicht so schnell von den aktuellen Preis- vorstellungen abrücken werden. Die Nachfrage ist in München ja auch weiterhin strukturell gut. Und im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen ist München nach wie vor „günstig“.

Aber es gibt verschiedene Indikatoren für eine Konsolidierung. Auf der Nachfrageseite ist die „Euro-Angst“ quasi verschwunden. Es gibt zunehmend Vertrauen in die Erholung der südeuropäischen Volkswirtschaften und damit in die Stabilität unserer gemeinsamen Währung. Auch die Zinsen werden mittelfristig eher steigen als fallen.

Auf der anderen Seite gewinnt die Angebotssituation wieder an Fahrt. Die Zahl der Baufertigstellungen hat im Jahr 2013 erstmals wieder die Zielmarke von 7.000 neuen Wohneinheiten deutlich überschritten.

Dies spiegelt sich auch in der Zahl der auf Immobilienscout24 angebotenen Wohnungen im Jahresverlauf wieder. Im März 2014 wurden auf diesem Portal 11% mehr Wohnungen angeboten als ein Jahr zuvor.

Es soll jedoch nochmal betont werden, dass sich der Münchner Immobilienmarkt jetzt nicht plötzlich völlig entspannt. Aufgrund der hervorragenden Voraussetzungen der wirtschaftlichen Situation und der Lebensqualität wird es in München wohl nachhaltig mehr Nachfrage als Angebot geben und es sich somit weiterhin um einen eher angespannten Markt handeln. Jedoch wird die Anspannung in den nächsten zwei Jahren nach Expertenaussage etwas nachlassen. Die folgenden Grafiken zeigen, dass die Situation in 2013 über alle Münchner Marktsegmente extrem angespannt war, für die folgenden zwei Jahre jedoch sich die Anspannung in das Umland verlagert.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass die Preissprünge seit 2010 als Aufholeffekte nach 15 Jahren der Stagnation zu sehen sind. Ab 2014/15 ist eine Konsolidierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten, die sich in einem gleichbleibenden Preisniveau, einer besseren Angebotssituation und längeren Vermarktungsdauern (vor allem bei hochpreisigen Immobilien) zeigen wird. Die Nachfrage bleibt groß, jedoch lässt die „Kaufpanik“ nach.

Sie möchten wissen, wie sich der Marktwert Ihrer Immobilie entwickelt hat?

Gerne stehen wir für eine kostenlose und unverbindliche Marktwert-Ermittlung Ihrer Immobilie zur Verfügung. Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

(Quelle Charts Preisentwicklung: eigene Darstellung in Anlehnung an IVD-Institut, Zahl für 2013 nach eigener Hochrechnung)

von Sebastian Hueber am 16. April 2014