Immobilien verkaufen - die besten Tipps

Lebenstraum Immobilien

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Wer sein Haus, sein Grundstück oder seine Eigentumswohnung veräußern will, steht vor vielen Fragen: Was ist meine Immobilie wert? Soll ich privat oder über einen Makler Immobilien verkaufen? Welche Kosten kommen auf mich als Verkäufer zu?

Diese Fragen möchten wir gerne beantworten und haben die wichtigsten Punkte nachfolgend zusammengefasst:

1. Marktpreis feststellen lassen

Das Wichtigste ist, den Marktpreis der Immobilie von einem Profi feststellen zu lassen, damit beim Verkauf der optimale Preis erlöst werden kann. Denn setzt man den Preis der Immobilie zu niedrig an, verschenkt der Verkäufer Geld. Ist er jedoch zu hoch angesetzt, kann sich die Suche nach einem passenden Käufer hinziehen und letztlich muss die Immobilie für deutlich weniger Geld verkauft werden. Daher ist es wichtig, für eine Wertermittlung die aktuelle Marktsituation zu kennen und darauf basierend einen realistischen Immobilienpreis zu errechnen. Ein guter Makler übernimmt diese Aufgabe nach erfolgtem Auftrag kostenlos.

Lebenstraum Immobilien - Haus
Wohnzimmer Blick Sofalandschaft
Lebenstraum Immobilien - Ausgaben kalkulieren

2. Wichtige Unterlagen vorbereiten

Zudem gilt es, beim Immobilien verkaufen alle nötigen Unterlagen vorzubereiten – je mehr und aktueller, desto besser. Dazu gehören unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis, Bauzeichnungen, Grundrisse und Belege für Sanierungen.

3. Die Immobilie in ein gutes Licht rücken

You never get a second chance to make a first impression! Der erste Eindruck zählt. Deshalb sollte der Grundsatz lauten: Aufräumen, Reparieren, Dekorieren. Der Verkäufer sollte für Ordnung und Sauberkeit sorgen, kleine Reparaturarbeiten durchführen und die Immobilie mit einigen Wohnaccessoires dekorieren. Bevor Fotoaufnahmen bzw. Videofilm erstellt werden und die ersten Interessenten zur Besichtigung kommen, sollten das Haus, die Wohnung – und falls vorhanden – der Garten, auf Hochglanz gebracht werden.  Ein weiterer guter Rat beim Immobilien verkaufen: nicht in Hektik verfallen, denn je nach Immobilienart und -größe kann ein Verkauf bis zu einem Jahr oder länger dauern.

4. Diese Kosten entstehen beim Immobilienverkauf

  • Die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Gerichtskosten von ungefähr bis zu zwei Prozent des Verkaufspreises trägt der Käufer der Immobilie.
  • Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer. Für das Löschen von Rechten Dritter (zum Beispiel eingetragene Grundschuld oder andere Kosten der Lastenfreistellung, kommt der Verkäufer des Eigenheims oder der Eigentumswohnung auf.
  • Eventuell müssen Sie als Verkäufer eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank bezahlen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Regel dann fällig, wenn Sie Ihre Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung kündigen oder auslösen wollen. Das ist eine Art Schadensersatz für die Bank, weil ihr durch Ihre vorzeitige Kündigung Zinseinnahmen verloren gehen. Eine gesetzliche Regelung für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht, allerdings hat der Bundesgerichtshof Leitlinien für die Höhe festgelegt. Die Banken haben jedoch einiges an Gestaltungsspielraum, um die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu bestimmen.
  • Spekulationssteuer und Spekulationsfrist. Beides ist in Einkommensteuergesetz (EStG)
    23 Private Veräußerungsgeschäfte geregelt. (vgl. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html). Wer eine Immobilie kauft und innerhalb einer bestimmten Zeit mit Gewinn wiederverkauft, muss hierfür unter Umständen eine Spekulationssteuer entrichten. Ausgenommen sind hiervon meistens selbst genutzte Immobilien. Eine Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine nicht selbstgenutzte – also in der Regel vermietete – Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft und dabei ein Gewinn erzielt wird. Ist eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum und wird dann verkauft, fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an. Wurde die Immobilie zunächst vermietet und anschließend mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Maßgeblich ist hierbei das Datum des Kaufvertragsabschlusses und nicht der im Grundbuch vollzogene Eigentumswechsel.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

  • Wurde ein Makler beim Immobilien verkaufen eingeschaltet, darf er nach Abschluss eines Notarvertrags eine Provision (Courtage) für die erfolgreiche Vermittlung berechnen. Diese beträgt in Bayern 7,14 Prozent (inklusive Mehrwertsteuer), die jeweils zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden. Verkäufer müssen beim Immobilien verkaufen noch die Kosten für den Energieausweis einkalkulieren.

Immobilie verkaufen: Mit Makler oder ohne?

Wer Immobilien verkaufen will, profitiert in vielen Bereichen von der Erfahrung, der Fachkenntnis und dem professionellen Auftreten eines guten Maklers. Ein Makler übernimmt folgende Aufgaben:

  • Ermitteln des realistischen Verkaufswerts der Immobilie anhand anerkannter Bewertungsverfahren.
  • Beschaffen von Unterlagen (Hausverwaltung, Bauamt, Grundbuchamt, Energieausweis).
  • Erstellen eines aussagekräftigen, repräsentativen Exposés für das Haus oder die Wohnung.
  • Beauftragen von professionellen Fotos, virtuellen 360-Grad-Rundgängen und Videofilmen von jedem Objekt.
  • Entwickeln eines individuell auf die Immobilie zugeschnittenen Marketingkonzepts und Bewerben der Immobilie über das Internet, Immobilienzeitschriften, Aushänge und weitere Werbekanäle mit hochwertiger Präsentation der Immobilie.
  • Zusenden eines monatlichen Aktivitätenberichts über die Werbemaßnahmen und die Nachfragesituation.
  • Selbstständiges Organisieren und Durchführen von Besichtigungsterminen.
  • Kooperieren mit anderen Immobilienmaklern aus dem Netzwerk hinsichtlich passender Käufer.
  • Führen der Verkaufsverhandlungen.
  • Prüfen der Bonität des potenziellen Käufers.
  • Beauftragen eines Notariats für die Erstellung eines juristisch einwandfreien Kaufvertrages.
  • Unterstützung durch Anwesenheit bei der Beurkundung und bei möglichen Fragen nach erfolgtem Kaufabschluss.

    Für weitere Fragen zum Immobilienverkauf stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns.