Scheidung: Was passiert mit der Immobilie?

Immobilie richtig verkaufen

Scheidung: Was passiert mit der Immobilie?

Immobilie richtig verkaufen

Zu Beginn einer Beziehung ziehen Partner oft in die erste gemeinsame Wohnung. Irgendwann festigen sich die Pläne für die Zukunft, und ein eigenes Haus wird gekauft oder gebaut. Doch nicht immer hält die Beziehung über die Jahre. Steht eine Scheidung im Raum, fragen sich die Betroffenen oft: Was passiert mit der Immobilie? Wie sehen hier die Regelungen aus? Eines vorweg: Je früher Sie sich mit diesem Thema auseinandersetzen, desto besser ist das in der Regel für alle Beteiligten. An dieser Stelle sollen Ihnen die wichtigsten Fakten rund um das Thema Scheidung mit Bezug zur Immobilie vorgestellt werden.

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Immobilie bei Scheidung verkaufen

In einem ersten Schritt lohnt sich ein Blick ins Grundbuch. Denn hier wird festgehalten, wem die Immobilie gehört. Sind beide Ehepartner hier als Eigentümer eingetragen, gehört das Haus auch beiden Partnern jeweils zur Hälfte. Steht dagegen nur einer der beiden im Grundbuch, gehört dieser Person die Immobilie allein – somit sind alle weiteren Überlegungen mit Blick auf die Aufteilung oder den Verkauf der Immobilie hinfällig. Nur, wer als Alleineigentümer während der laufenden Scheidung die Immobilie verkaufen möchte, benötigt dazu die Zustimmung des (Noch-)Ehepartners.

 Zunächst einmal ist es wichtig, herauszufinden, in welchem Güterstand Sie sich befinden. Die Regelung darüber wird in den meisten Fällen bei Eheschließung getroffen, oft in Form eines Ehevertrages. Es gibt drei unterschiedliche Güterstände: die Zugewinngemeinschaft, die Gütertrennung sowie die Gütergemeinschaft. Haben Sie keine separate Regelung getroffen, gilt bei Ihnen die Zugewinngemeinschaft. Bei diesem Güterstand wird das Vermögen beider Ehepartner vor der Eheschließung getrennt betrachtet. Nur das, was beide Partner während der Ehe an Vermögenswerten gemeinsam „hinzugewonnen“ haben, wird bei der Scheidung jeweils zur Hälfte auf beide Parteien aufgeteilt. Für den Fall, dass sich ein Vermögenswert nicht ohne Weiteres aufteilen lässt (wie bei der Immobilie – sie lässt sich nicht einfach in zwei Hälften teilen), gibt es einen Ausgleich in finanzieller Form, also als Geldzahlung. So einfach sich diese Vorgehensweise vielleicht auf dem Papier liest, so schwierig stellt sich der Zugewinnausgleich in der Praxis dar. Hier entstehen oft Streitigkeiten rund um Berechnung und Höhe des Zugewinns.

Wurde bei Eheschließung Gütertrennung vereinbart, bleiben die Vermögenswerte der Ehepartner auch während der Ehe getrennt. Dann kommt es darauf an, ob nur ein Partner oder beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Im ersteren Fall ändert sich nichts und es gibt auch keinen Ausgleichsanspruch. Im zweiten Fall muss der Wert der Immobilie ermittelt und ein Ausgleich gezahlt werden. Bei der Gütergemeinschaft werden alle (also auch vor der Eheschließung erworbene) Vermögensgegenstände so behandelt, als wären sie gemeinsam erworben worden. Hierbei kann es bei der Aufteilung zu rechtlichen Feinheiten kommen, über die ein spezialisierter Anwalt detailliert Auskunft geben kann.

Um den finanziellen Ausgleich zu schaffen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Die einfachste und schnellste Option ist für viele Betroffene, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Der dadurch erzielte Verkaufserlös lässt sich anschließend leicht auf beide aufteilen. Diese Vorgehensweise bietet sich besonders dann an, wenn einer der beiden Partner in der Immobilien wohnen bleiben möchte. Da diese Regelung auch mit einer Übertragung des Eigentums verbunden ist, die im Grundbuch eingetragen werden muss, steht in diesem Zug auch früher oder später ein Notarbesuch an. In jedem Fall jedoch sollten Sie sich über die Vorgehensweise einig werden, um unnötige Streitigkeiten schon im Vorfeld aus dem Weg zu räumen.

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In welcher Lage eine Immobilie liegt, können Sie mithilfe der aktuell veröffentlichten Lagekarte der Stadt München herausfinden. Straßengenau wurde hier ermittelt, wie sich die Lage über das Stadtgebiet verändert.

Zusätzlich sollte ein Immobilienmakler eine individuelle Bewertung der Immobilie vornehmen, um den aktuellen Wert zu bestimmen, ehe Sie eine Entscheidung treffen sollten.

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Was ist bei einer bestehenden Restschuld?

Eine Immobilienfinanzierung läuft oft über viele Jahre hinweg. Nicht selten zahlen Käufer 20 oder 30 Jahre den Kaufpreis ab. Fällt die Scheidung in diesen Zeitraum, stellt sich Ihnen wahrscheinlich die Frage, wie die Sachlage in diesem Fall aussieht. Zunächst einmal ist auch hier die Frage wichtig, auf wessen Namen die Finanzierung läuft. Im Zweifel können Sie im Darlehensvertrag nachsehen, wer als Gläubiger eingetragen und den Vertrag mit Unterschrift bestätigt hat. Stehen hier beide Eheleute drin, sind auch weiterhin beide gegenüber der Bank zahlungspflichtig – und zwar jeweils in voller Höhe. Steht nur einer der beiden Partner im Vertrag, ist auch nur dieser zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet. Je nach Konstellation bestehen aber möglicherweise Ausgleichsansprüche. In jedem Fall sollten Sie den Kontakt zur Bank suchen und hier schon erste Informationen einholen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Immobilie in der Scheidung_ Was passiert mit der laufenden Finanzierung

Alternativen zum Verkauf

Im Zuge der Scheidung die Immobilie zu verkaufen ist nicht die einzige Möglichkeit, den Grundbesitz im Falle der Scheidung zu regeln. Es gibt noch einige Varianten, von denen eine kleine Auswahl hier vorgestellt wird.

Übertragung auf gemeinsame Kinder

Zu den gemeinsamen Kindern herrscht in der Regel von beiden Betroffenen der Scheidung ein gutes Verhältnis. Die Übertragung der Immobilie auf die Kinder stellt dann eine mögliche Alternative zum Verkauf dar. Dieser Vorgang kann auch als Vorschuss auf das Erbe gesehen werden. Sie sollten dabei beachten, dass eine Immobilie nicht ohne Weiteres auf minderjährige Kinder übertragen werden kann – dafür benötigen Sie die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Denn mit dieser Erbschaft sind rechtlich nicht nur Vorteile, sondern (teilweise erhebliche) Nachteile verbunden. Dazu gehören unter anderem Unterhaltskosten und Steuern sowie weitere Pflichten, die mit dem Eigentum einer Immobilie einhergehen. Daher sollten Sie diese Entscheidung gut überdenken und natürlich auch im Vorfeld gemeinsam mit den Kindern – sofern möglich – besprechen.

 

Eine Variante dieser Vorgehensweise ist, dass ein Ehepartner den Kindern seinen Anteil an der Immobilie überträgt. Rechtlich handelt es sich dabei um eine Schenkung, die ebenfalls vom Vormundschaftsgericht „abgesegnet“ werden muss. Zudem ist die Zustimmung des anderen Ehepartners notwendig.

Wer hat Anspruch auf Baukindergeld?

Vermietung

Nicht jede Ehe geht in Streitigkeiten auseinander. Haben beide Partner noch ein gutes Verhältnis zueinander, können Sie auch über die Vermietung der Immobilie nachdenken. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Eigentum am Objekt bleibt weiterhin bestehen und zusätzlich dazu werden laufende Einnahmen durch Miete generiert. Diese Einnahmen helfen bei der Abzahlung eines verbliebenen Darlehens und bilden im Anschluss einen zusätzlichen Geldfluss.

Die wichtigsten Fakten über die Mietpreisbremse

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung folgt einem ähnlichen Prinzip wie die Zwangsversteigerung. Das deutet bereits an, dass diese Vorgehensweise eher eine Notlösung darstellt und dann zum Zug kommt, wenn sich beide Partner auch nach mehreren Anläufen nicht über die Handhabung der Immobilie einig werden. Einer der beiden Partner kann dann beim Gericht die Teilungsversteigerung beantragen, wovon der andere in Kenntnis gesetzt wird. Anschließend hat der andere Partner zwei Wochen Zeit, gegen den Antrag Einwand zu erheben. Falls das nicht geschieht, wird das Objekt in einer Zwangsversteigerung an den Meistbietenden versteigert. Die Gefahr bei dieser Form der Versteigerung ist jedoch, dass der Verkaufserlös weit unter dem liegt, was bei einem regulären Verkauf möglich gewesen wäre. Weiterhin werden noch Kosten und Gebühren des Gerichts vom Erlös abgezogen. Der Rest wird dann auf die beiden Ehepartner aufgeteilt.

Verkaufspreis

Realteilung

Wie bereits erwähnt, kann eine Immobilie nicht „einfach so“ in zwei Hälften geteilt werden. Die Realteilung stellt jedoch eine Lösung dar, die dieser Variante sehr nahekommt. Dabei wird die vorhandene Immobilie baulich so verändert, dass darauf zwei getrennte Wohnungen entstehen. Dieses Vorgehen kommt in der Praxis kaum vor und lässt sich nicht immer realisieren.

Was Sie zum Thema Grundbuch wissen müssen_ Teil 1 Scheidung

Wert der Immobilie

Während der Scheidung ist die Immobilienbewertung ein wichtiger Schritt. Er bildet die Grundlage für die weiteren Entscheidungen – insbesondere dafür, ob es sinnvoll ist, während der Scheidung die Immobilie zu verkaufen. Hier benötigen Sie die Unterstützung eines Experten, denn der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das Alter, Material, Zustand, Lage und die Ausstattung sind nur einige der Dinge, auf die es bei der Ermittlung des Wertes ankommt. Darüber hinaus berücksichtigt ein kompetenter Immobilienmakler in München den aktuellen Markt, also das Angebot und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in der letzten Zeit. Daraus ergibt sich ein zuverlässiges Gesamtbild.

Ein fairer Preis bringt Ihnen gleich mehrere Vorteile, wenn Sie bei einer Scheidung die Immobilie verkaufen möchten. Denn wenn Sie Ihr Objekt zu günstig anbieten, erhalten Sie zwar schnell das Geld, doch es entgehen Ihnen mögliche zusätzliche Einnahmen. Wird das Objekt dagegen überteuert auf den Markt gestellt, finden Sie keine Abnehmer und es kann lange dauern, bis die Immobilie verkauft ist. Im schlimmsten Fall müssen Sie den Preis immer wieder nach unten anpassen, was dem Ruf des Gebäudes zusätzlich schadet und zu noch weniger Nachfrage führt. Als kompetenter Immobilienmakler in München können wir Ihnen hier zuverlässig weiterhelfen, um während der Scheidung eine Immobilienbewertung vorzunehmen.

Ein neutraler Fachmann bietet auch den Vorteil, zwischen den Beteiligten der Scheidung zu vermitteln. Als unabhängige Partei ist er in der Lage, sowohl in Scheidungs- als auch Erbrechtsfragen eine verlässliche Auskunft zu geben. Brauchen Sie Hilfe bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie? Dann lassen Sie Ihre Immobilie jetzt von uns als Immobilienmakler in München bewerten!

Bewertung

Rechtliche Grundlagen: Wer bekommt die Immobilie?

Die Antwort auf die Frage, wer die Immobilie bekommt, richtet sich in erster Linie danach, wem sie gehört. Wie bereits erwähnt, ist hier der Eintrag im Grundbuch entscheidend. Denn im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert. Sind hier beide Ehepartner eingetragen, gehört auch beiden das Haus. In diesem Fall müssen sich beide darüber einig werden, wie weiter mit der Immobilie verfahren werden soll. Der gängigste Weg ist es, die Immobilie zu verkaufen. Dadurch kann auch ein möglicher Immobilienkredit zurückbezahlt werden und der verbleibende Betrag wird auf beide Partner aufgeteilt.

Ist hingegen einer der Partner als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ändert auch die Scheidung nichts an dieser Tatsache. Die Immobilie gehört weiterhin diesem Partner, selbst wenn er zwischenzeitlich aus der Wohnung oder dem Haus ausgezogen ist.

Übrigens: Wenn Sie sich dagegen entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, aber die ausstehenden Raten für den Kredit nicht mehr begleichen, fällt der Bank das Recht zu, die Immobilie zwangszuversteigern. Das funktioniert ähnlich wie bei der beschriebenen Teilungsversteigerung, nur dass hier die Initiative von der Bank ausgeht. Zwar ist dann der Kredit in aller Regel getilgt, doch der Erlös liegt meistens weit unter dem Marktpreis.

Lebenstraum Immobilien - Grunderwerbsteuer
Immobilienmakler in München Catrin und Markus Bühler - Lebenstraum Immobilien

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Die Rechtslage rund um das Thema Scheidung und Immobilie ist komplex. Zudem ist auch jede persönliche Situation individuell. Doch mit dem richtigen Ansprechpartner brauchen Sie sich um das "Drumherum" keine Gedanken mehr zu machen.

Fragen zum Thema

Zur besseren Übersicht und als Zusammenfassung sollen hier die wichtigsten Fragen aus diesem Beitrag noch einmal zusammengefasst werden.

Zunächst einmal gar nichts. Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie ändern sich durch eine Scheidung nicht. Wurde die Immobilie vor der Ehe von einem der Partner erworben, wird diese auch nicht weiter in die Berechnung eines möglichen finanziellen Ausgleichs mit einbezogen. Wurde das Haus oder die Wohnung nach Eheschließung erworben, erfahren Sie über das Grundbuch, wer der Eigentümer ist. Je nach Güterstand entscheidet sich dann, wie weiter zu verfahren ist. Im überwiegend häufigsten Fall ist es die Zugewinngemeinschaft. Bei dieser Form wird ermittelt, wie viel Vermögen beide Partner nach der Eheschließung hinzugewonnen haben. Der Partner mit dem höheren Gewinn muss an den anderen Partner einen finanziellen Ausgleich leisten. Eine Immobilie zu verkaufen stellt dann die vermeintlich einfachste und schnellste Möglichkeit dar, an das benötigte Geld zu kommen.

Ja, die gibt es. Es gibt unter anderem die Möglichkeit der Überschreibung auf gemeinsame Kinder, die Vermietung, eine Teilungsversteigerung oder die Realteilung. Einige dieser Optionen sind praktikabler als andere. Doch welche im konkreten Fall infrage kommen, hängt vom Verhältnis der beteiligten Personen untereinander sowie von der persönlichen Situation ab.

Der Kredit muss auch weiterhin bedient werden. Ausschlaggebend ist, wer im Darlehensvertrag als Darlehensnehmer genannt ist. Stehen beide Partner drin, haften auch beide für die Raten jeweils in voller Höhe. Steht nur einer der beiden drin, muss er die Raten weiterhin leisten. Möglicherweise entstehen dadurch jedoch weitere Ansprüche, die geklärt werden müssen.

Es gibt unterschiedliche Wege, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Doch ein Experte auf diesem Gebiet ist oft die beste Möglichkeit, zuverlässig den Marktwert herauszufinden. Der Fachmann kennt sich mit den Gegebenheiten am Markt aus und kann einschätzen, wie sich Alter, Lage und Ausstattung auf den Wert von Grundstück und Gebäude auswirken. Ein zuverlässiger Immobilienmakler in München ist hier wirklich wertvoll, um bei der Scheidung eine Immobilienbewertung vorzunehmen.

Wichtiger Hinweis: Lebenstraum-Immobilien GmbH & Co. KG bietet weder Rechts- noch Steuerberatung an. Der obige Text dient nur Ihrer unverbindlichen Information, er ersetzt nicht die detaillierte Beratung durch einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater.

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