Pacellistraße 8
80333 München
Immobilie geerbt
was nun?
was nun?
Immobilie richtig verkaufen
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht nach Antritt der Erbschaft vor einer essenziellen Frage. Was passiert mit dem Immobilienerbe? Sollte ich die geerbte Immobilie verkaufen, sie vermieten oder selbst einziehen?
Eine pauschale, für alle Erben gültige Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Wir als Ihre Immobilienmakler (München und Umland) unterstützen Sie gerne dabei, die für Sie richtige Entscheidung zu treffen. Wenn Sie über eine Vermietung oder einen Verkauf nachdenken, sollten Sie weitsichtig handeln und keinesfalls eine voreilige Entscheidung treffen.
Handelt es sich um das Haus, in dem Sie aufgewachsen und Ihre gesamte Kindheit verbracht haben, kommen zu den organisatorischen und finanziellen Fragen viele Emotionen, die Sie vor der Entscheidungsfindung ordnen sollten, hinzu. Mit unserer Erfahrung im Bereich Erbimmobilien raten wir Ihnen, sich Zeit zu lassen und die verschiedenen Möglichkeiten gedanklich durchzuspielen. Hier erfahren Sie, welche Optionen Sie im Umgang mit Ihrem Immobilienerbe haben, und worauf Sie im jeweiligen Fall achten sollten.
Erbimmobilie verkaufen, selbst nutzen oder vermieten?
Sie haben eine schuldenfreie Immobilie geerbt und stehen nun vor der Herausforderung, Ihr Erbe sinnvoll – und im Sinne der Erblasser – anzutreten? Viele Erben schließen den Verkauf im ersten Gedanken aus, da es sich doch um eine Hinterlassenschaft der geliebten Eltern oder Großeltern handelt.
Doch welcher Weg der Richtige ist, und ob Sie das Haus, Grundstück oder die Wohnung verkaufen, eine Vermietung vornehmen oder es selbst bewohnen sollten, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Alle drei Varianten können Ihnen einen Vorteil verschaffen oder nachteilig sein.
Daher ist es von besonderer Bedeutung, dass Sie neben Ihren eigenen Überlegungen mit einem Experten sprechen und sich die verschiedenen Optionen mit ihren Vor- und Nachteilen ausführlich erläutern lassen.
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In welcher Lage sich eine Immobilie befindet, können Sie mithilfe der aktuell veröffentlichten Lagekarte der Stadt München herausfinden. Straßengenau wurde hier ermittelt, wie sich die Lage über das Stadtgebiet verändert.
Zusätzlich sollte ein Immobilienmakler eine individuelle Bewertung der Immobilie vornehmen, um den aktuellen Wert zu bestimmen, ehe Sie eine Entscheidung treffen.
Sie wollen den aktuellen Immobilienwert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks wissen, weil Sie diese in München oder im Münchner Umland verkaufen wollen? Dann führen Sie hier eine Immobilien Online-Schnellbewertung durch. Oder nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wir beraten Sie gern: Telefon 089 /189 51 98 0.
Ihre Catrin und Markus Bühler von Lebenstraum-Immobilien
Ins geerbte Elternhaus einziehen – eine von drei Möglichkeiten
Die Eigennutzung empfiehlt sich vor allem für Erben, die sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung wünschen und bisher noch kein Immobilieneigentum erworben haben. Besitzen Sie bereits eine Immobilie und zahlen vielleicht sogar einen Kredit dafür ab, sollten Sie die Entscheidung des eigenen Einzugs aus verschiedenen Perspektiven überdenken. Wenn sich die geerbte Immobilie in einer anderen Stadt oder in einem anderen Bundesland befindet, kann ein gewünschter Selbsteinzug für Familien mit Kindern zu geteilten Meinungen führen.
Sie sind emotional mit Ihrem Elternhaus oder der Immobilie Ihrer Großeltern verbunden. Die schönsten Erinnerungen Ihrer Kindheit sind in den Räumen verankert und tauchen bei der Begehung des Objekts wieder auf. Für Sie stellt sich die Frage zur Verfahrensweise mit der Erbimmobilie nicht. Doch nur im Gespräch mit allen Familienmitgliedern finden Sie heraus, ob der Umzug mit allen auf Sie zukommenden Herausforderungen die richtige Wahl ist.
Haben Sie sich für die Eigennutzung entschieden, bringt das einen steuerlichen Vorteil mit sich. Bis zu einem Objektwert von 400.000 EUR müssen Kinder (500.000 EUR für Ehegatt/-in und Lebenspartner/in) beim eigenen Einzug in das Haus keine Erbschaftssteuer entrichten. Der ursprüngliche Kauf muss in diesem Fall länger als 10 Jahre her sein und die Wohnfläche des Hauses darf nicht mehr als 200 m² betragen. Zusätzlich zur Erbschaftssteuer sparen Sie bei Selbstnutzung auch die Erwerbsnebenkosten, die Sie beim Kauf einer anderen Immobilie bezahlen müssten.
Bedenken Sie in diesem Fall, dass gerade im Bereich der Modernisierung oder einer energetischen Sanierung zahlreiche Kosten auf Sie zukommen. Ob Sie das Immobilienerbe selbst bewohnen können, hängt daher auch von Ihrer finanziellen Situation ab.
Die Erbimmobilie vermieten
Haben Sie beschlossen, dass Sie nicht selbst einziehen – aber auch keinen Verkauf anstreben möchten? Dann könnte die Vermietung auch eine rentable Alternative zum Haus- oder Wohnungsverkauf sein. Handelt es sich um ein Haus, zu dem Sie einen sehr emotionalen Bezug haben, werden Sie sich nicht vollständig von dem Objekt trennen wollen. Die geerbte Immobilie zu verkaufen ist nicht die einzige Möglichkeit, einen Umzug auszuschließen und mit dem Eltern- oder Großelternhaus Geld zu akkumulieren. Bei älteren Häusern kann eine vorangehende Sanierung nötig werden, um die Immobilie auf den technischen und ästhetischen Zustand der heutigen Zeit zu bringen. In diesem Fall gilt es abzuwägen, ob Sie die umfangreichen Maßnahmen finanzieren können.
Wir als erfahrene Immobilienmakler für München und das Münchner Umland helfen Ihnen gerne bei der Berechnung des Kostenaufwandes. Nachdem Ihnen der Verkehrswert (Immobilie Erbschaft) bekannt ist und Sie wissen, welche Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen vor der Vermietung nötig sind, können Sie eine maßgeschneiderte Entscheidung treffen. Sind Sie auf der Suche nach einem zuverlässigen, solventen und zu Ihren Ansprüchen passenden Mieter, bieten wir Ihnen unsere umfangreichen Serviceleistungen zur Vermietung Ihres Objekts an.
Wenn der Verkauf gewünscht wird
Sicherlich ist es Ihnen schwer gefallen, sich für die Veräußerung zu entscheiden. Doch auch wenn Ihre Emotionen dagegen sprechen, kann Ihre Entscheidung zum Haus- oder Wohnungsverkauf der einzig richtige Weg sein.
Sie haben Ihre Gründe, die Eigennutzung oder eine Vermietung auszuschließen und Ihre Erbschaft in Immobilieneigentum in Bargeld umzuwandeln. Im Rahmen Ihrer Überlegungen sind rationale Entscheidungen wichtig, doch sie werden oftmals von emotionalen Einflüssen überschattet. Wir als erfahrene und empathische Immobilienmakler (München und Münchner Umland) sind in diesem Fall ein starker Partner, der sich um alle Belange in der Verkaufsvorbereitung, in der Käufersuche und in der Verkaufsabwicklung kümmert. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, kann es zur Verstärkung Ihrer Trauer und zu sehr sensiblen Entscheidungen kommen. Um einen adäquaten Verkaufspreis zu bestimmen, muss zuerst der Verkehrswert (Immobilie Erbschaft) bestimmt werden.
Ein kleiner Moment der Emotionalität, ein kurzer Augenblick der Schwäche können im Bezug auf die Wirtschaftlichkeit des Verkaufs einen gravierenden Fehler darstellen. Schätzen Sie den Wert der geerbten Immobilie zu hoch ein, ist ein Verkauf praktisch unmöglich. Setzen Sie den Preis zu niedrig an, verlieren Sie beim Hausverkauf Geld und ärgern sich über ein Minus in der Kasse. Lassen Sie uns über Ihre Wünsche sprechen und den besten Weg mit Ihnen gehen, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen und sich vor emotionalen Entscheidungen schützen möchten.
Unsere Immobilienmakler (München) helfen ihnen auf den weg zur besten Lösung.
Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir unterstützen Sie dabei, die optimale Entscheidung bei geerbten Immobilien zu treffen. Egal ob Sie verkaufen, vermieten oder das Objekt selbst bewohnen möchten.
FAQ
Neben der Erbschaftssteuer, die nicht in jedem Fall gezahlt werden muss, kommen unvermeidliche Gebühren und Ausgaben auf Sie zu. Um eine geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten zu können, müssen Sie zuerst eine Umschreibung im Grundbuch vornehmen und sich als Eigentümer eintragen lassen. Je wertvoller Ihr Immobilienerbe ist, desto höher sind die Kosten für die Grundbuchberichtigung. Liegt kein notarielles Testament vor, kann die Eröffnung eines Erbscheins mit eidesstattlicher Versicherung nötig sein. Auch hier richten sich die Kosten nach dem Wert der Erbschaft und somit nach dem Verkehrswert der Immobilie. Es gibt drei Kostenpunkte, die Sie als Immobilienerbe kennen und im Blick behalten sollten. Die Änderung des Grundbuchs ist eine unumgängliche Position. Ob Sie einen Erbschein benötigen und ob Erbschaftssteuer anfällt, ist hingegen im Einzelfall zu betrachten.
Wenn Sie zwischen diesen beiden Optionen wählen wollen, gibt es kein “besser” oder “schlechter”. Beide Optionen geben Ihnen die Möglichkeit, mit dem geerbten Haus oder der Wohnung Geld zu akkumulieren. Können Sie sich aus emotionalen Gründen oder durch Uneinigkeit mit Ihren Miterben nicht von der Immobilie trennen, ist die Vermietung durchaus eine gute und praktische Entscheidung. Sie erhalten monatliche Mieteinnahmen, die Sie je nach Ausgangslage für sich vereinnahmen können oder mit den Miterben teilen müssen. Wenn Sie sich für die Vermietung entscheiden, kann der Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt immer noch stattfinden. Auf der Suche nach einem adäquaten Mieter hilft Ihnen ein erfahrener Immobilienmakler, der sich um alle Phasen der Vermietung bis hin zum notariellen Vertragsunterzeichnung kümmert.
Die Verkehrswertermittlung bei Häusern und Wohnungen erfordert eine umfassende Marktkenntnis, Erfahrung und Bewertungsgeschick. Ein versierter Immobilienmakler kann die Wertermittlung mittels Vergleichs- oder Ertragswertverfahren sowie mit dem Sachwertverfahren für Sie vornehmen. Das Erbe kann erst in Zahlen definiert werden, wenn Sie den Marktwert des Hauses oder der Wohnung kennen. Ob die Wertermittlung per Vergleichswertverfahren, Ertrags- oder Sachwertverfahren erfolgt, hängt in erster Linie von der Nutzung ab. Vermietete Immobilien werden hauptsächlich nach Ertragswert berechnet. Dem gegenüber können Objekte zu Eigennutzung oder für den Verkauf je nach Lage im Vergleichswertverfahren oder im Sachwertverfahren, sowie in einer Kombination der beiden Methoden im Wert berechnet werden.
Sie können beim Immobilienerbe Steuern sparen, da unter bestimmten Voraussetzungen keine Erbschaftssteuer anfällt. Wenn Sie Ihr Erbe – also die geerbte Immobilie verkaufen, ist der veranschlagte Freibetrag ebenfalls steuerfrei. Doch eine Absetzung von der Steuer im klassischen Sinn ist nicht möglich, da Sie das Objekt nicht kaufen, sondern es als Zu-Vermögen erben. Anders verhält es sich mit Kosten, die zum Beispiel vor einer Vermietung oder vor dem Verkauf des Hauses entstehen. Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen oder es vermieten möchten, kann eine Renovierung von Vorteil sein. Die Ihnen entstehenden und Rechnung gestellten Handwerkerkosten sind steuerlich absetzbar. In diesem Punkt unterscheidet sich der steuerliche Vorteil einer geerbten Immobilie nicht von den Möglichkeiten, die Sie beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie haben.
Wenn die Besitzverhältnisse testamentarisch geklärt wurden, gibt es am letzten Willen des Erblassers keinen Zweifel. Dennoch ist die Erbengemeinschaft ein komplexes Thema, da nur selten Einigkeit herrscht. Möchte ein Erbe seinen Anteil vermieten, während ein anderer Erbe seinen Anteil verkaufen will, ist ein rechtlicher Streit im Regelfall vorprogrammiert. Sie können Ihren eigenen Willen nicht über die Vorstellungen eines Miterben stellen. Das wiederum heißt, dass Sie das Haus weder vermieten können, noch dass der verkaufsentschlossene Erbe eine Veräußerung vornehmen kann. Als langjährig erfahrene Immobilienmakler (München) empfehlen wir Ihnen, eine Mediation in Anspruch zu nehmen und die zwingend notwendige Einigkeit zu erzielen. Solange es keine einstimmige Entscheidung gibt – das betrifft übrigens auch den Verkaufspreis einer Erbimmobilie, sind uns die Hände gebunden und wir können Ihnen nicht bei der Umsetzung Ihrer Ideen helfen.
Auf den Verkehrswert nimmt die Entrümpelung keinen Einfluss. Allerdings erzielen Sie für ein aufgeräumtes, ordentliches Haus einen höheren Verkaufserlös und verkürzen die Verkaufsphase. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, sollten Sie sich für eine Beräumung entscheiden. Auch in diesem Punkt helfen Ihnen unsere Immobilienmakler (München) gerne weiter und empfehlen Ihnen eine Firma, die sich pietätvoll und sachkundig um die Hinterlassenschaften kümmert. Wir empfehlen Ihnen, den Verkauf im beräumten Zustand vorzunehmen und auf diesem Weg mehr Interessenten für Ihre Erbimmobilie zu begeistern. Tipp: Die Kosten für eine Entrümpelung vom Fachbetrieb können Sie beim Erhalt einer Rechnung absetzen. Unsere Immobilienmakler (München) betreuen Sie gerne von dem Moment an, in dem Sie eine Immobilie erben und mit dem Antritt des Erbes vor vielen Fragen stehen.
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