Was ist ein Bodenrichtwert und welche Bedeutung hat er für den Verkauf meiner Immobilie? - Lebenstraum Immobilien

Was ist ein Bodenrichtwert und welche Bedeutung hat er für den Verkauf meiner Immobilie?

Bei einem Grundstücks- oder Immobilienverkauf ist die Immobilienbewertung von ausschlaggebender Bedeutung für den Preis, den Sie erzielen können. Hierbei spielt der sogenannte Bodenrichtwert eine große Rolle für die Berechnung, bzw. den Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie. Wir erläutern Ihnen nachstehend, worum es sich beim Bodenrichtwert handelt und in welchem Verhältnis er zum tatsächlichen Verkehrswert steht.

Ein Bodenrichtwert ist wichtig für:

  • Die Besteuerung des Eigentums an Grund und Boden
  • Die Immobilienbewertung bzw. den Verkauf Ihres Grundstücks, Haus oder Wohnung.

Er gibt den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens an. Er wird amtlich ermittelt aus durchschnittlichen Werten, die bei einem Grundstücksverkauf zustande kommen. Kurz gesagt, die Bodenrichtwerte vermitteln auf einen Blick das Grundstückspreisniveau im jeweiligen Stadtgebiet.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Das ist etwas theoretisch, aber im Prinzip leicht verständlich: Die einzelnen Bundesländer sammeln über zwei Jahre lang Kaufpreise. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ist dann nach §195 BauGB verpflichtet, alle zwei Jahre an einem festgelegten Stichtag eine sogenannte Bodenrichtwertkarte für Bauland zu erstellen. Diese gilt für alle Kreise, Gemeinden, Ortsteile sowie alle kreisfreien und kreiszugehörigen Städte in Deutschland. Für München und München Umland regelt dies im Bereich der Stadt München nach §196 BauGB die Gutachterauschussverordnung BayGaV. Die Bodenrichtwerte werden hier jeweils zum Ende eines Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt.

Hierbei sollte klar sein, dass der Bodenrichtwert, zum Beispiel für einen Hausverkauf, immer nur den durchschnittlichen Wert aus einer Reihe von Verkäufen darstellt und der tatsächliche Verkehrswert der Immobilienbewertung davon abweichen kann. Wir beraten daher jeden Kunden individuell und ziehen weitere Faktoren in Betracht, wobei der Bodenrichtwert quasi die Basis dafür bildet.

Wo sind die Bodenrichtwertkarten und -tabellen einzusehen?

Die Gutachterausschüsse befinden sich in der Regel bei den Kataster- und Vermessungsämtern der jeweiligen Kreise, Gemeinden und Städte aber auch bei den lokalen Bauämtern. Die Karten und Tabellen sind gebührenpflichtig einsehbar, allerdings geben die Behörden im Einzelfall meist bereitwillig kostenlose Auskünfte. Online wurde zudem das VBORIS 2.0 Portal eingerichtet, um jedem ein Bodenrichtwertinformationssystem zugänglich zu machen. Für den Laien ist alles rund um den Bodenrichtwert sowie den Verkehrswert bei einem Immobilienverkauf meist jedoch etwas kompliziert.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf spielt der Bodenrichtwert ebenso eine Rolle wie bei einem unbebauten Grundstücksverkauf. Dabei sollte man wissen, dass Bodenrichtwert nicht gleich Bodenwert ist! Der Bodenrichtwert ist lediglich eine Komponente, um den tatsächlichen Bodenwert beim Grundstücksverkauf oder beim Haus- und Wohnungsverkauf zu bestimmen. Folgende Faktoren sind außerdem maßgeblich:

  • Bebaubarkeit des Grundstücks
  • Größe und Form des Grundstücks
  • Bodeneigenschaften
  • Infrastruktur und Nachbarschaft
  • Welche Wohnfläche soll errichtet werden?
  • In welcher Lage befindet sich das Grundstück?
  • Wie ist der Erschließungszustand?
  • In welchem baulichen Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Denkmalschutz?

Dabei sollte jedoch beachtet werden: „Des einen Freud ist des anderen Leid“. Eine gute Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen und Parks ist vielleicht für Familien interessant, aber nicht unbedingt für Gewerbetreibende. München und München Umland sind zudem sehr begehrt, was sich allgemein in hohen Bodenrichtwerten widerspiegelt. Oder Sie möchten einen Hausverkauf tätigen und suchen einen Käufer, der das baufällige Gebäude lediglich abreißen möchte, um neu zu bauen. Der erzielbare Verkaufspreis für Ihr bebautes oder unbebautes Grundstück ist unabhängig vom Bodenrichtwert individuell zu ermitteln. Letztendlich kommt es darauf an, mit der „richtigen“ Vermarktungsvorgehensweise den Käufer zu finden, zu dem das Grundstück am besten passt.

Wertrelevante Geschossflächenzahl beim Grundstücksverkauf

Bei der Bodenrichtwertermittlung für den Grundstücksverkauf, bzw. Haus- oder Wohnungsverkauf für München und München Umland ist die sogenannte wertrelevante Geschossflächenzahl ebenfalls von großem Interesse für die Immobilienbewertung. Diese wird üblicherweise mit dem Kürzel WGFZ bezeichnet. Der Begriff stammt aus dem Baurecht und meint nicht die Bruttogrundfläche, sondern die Geschossflächenzahl (GFZ). In der Bodenrichtwertkarte ist die WGFZ angegeben, die durchschnittlich erreicht werden kann. Dabei wird zwischen Vollgeschossen und Nicht-Vollgeschossen wie niedrigen Dachböden, Durchfahrten, Fluren, Laubengänge, usw. unterschieden. Auch hierbei stehen wir Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung gerne zur Verfügung, um Ihnen durch den Dschungel der Paragrafen und Verordnungen zu helfen.

 

beantwortet von Catrin Bühler