Leitfaden zur Renditemaximierung trotz Mietpreisbremse - Lebenstraum Immobilien

Leitfaden zur Renditemaximierung trotz Mietpreisbremse

Seit August gilt bekanntlich auch in Bayern die so genannte „Mietpreisbremse“. Vermieter dürfen seitdem den Mietpreis für die neu zu vermietende Wohnungen nicht mehr frei, d.h. nach Marktlage, festsetzen, sondern dürfen maximal 10% mehr als die „durchschnittliche, ortsübliche Miete“ gemäß Mietspiegel verlangen (vom Gesetz ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Objekte).

Der Münchner Mietspiegel wird alle zwei Jahre erhoben, es fließen dabei jedoch nicht nur aktuelle Neuverträge in die Statistik ein, sondern auch die (oft deutlich niedrigeren) Bestandsmieten der vergangenen Jahre. Damit bildet der Mietspiegel nicht das aktuelle Marktniveau ab, sondern gibt ein nach unten verzerrtes Bild ab. Für Vermieter bedeutet das, dass neu zu vereinbarende Mieten in den meisten Fällen unterhalb der am freien Markt erzielbaren Preise liegen werden.

Dazu kommt, dass die Berechnungsverfahren des Münchner (und auch vieler anderer) Mietspiegels komplett marktfremd sind. Wichtige mietpreisbeeinflussende Kriterien werden überhaupt nicht und nur unzureichend abgebildet (z.B. nur sechs Lagekategorien in München), nebensächliche Fakten hingegen überbewertet. Dies führt dazu, dass der Mietspiegel meist ziemlich realitätsferne Berechnungsergebnisse liefert. Wenn man als Kapitalanleger in diesen Zeiten seine Rendite aus der Vermietung einer Wohnung optimieren möchte, muss man also andere Kriterien als bisher in den Vordergrund stellen.

Wir haben den aktuellen Münchner Mietspiegel daher mal in seine „Einzelteile“ zerlegt und darauf aufbauend einen Leitfaden zur Renditemaximierung nach neuesten Kriterien erstellt. Die genannten Zu- und Abschläge sind eins-zu-eins dem Berechnungsprogramm entnommen. Wie oben erwähnt, darf man jeweils einen Aufschlag von 10% für die Festlegung der Miete verlangen. Wir gehen in der folgenden Analyse vor allem auf die nicht trivialen Kriterien ein.

Beginnen wir mit der Lage: Die „einfache“ Lage beschränkt sich auf wenige Straßenzüge am nordwestlichen Stadtrand und ist somit zu vernachlässigen. Neben der „durchschnittlichen“ Lage, die keinen Zu-/Abschlag auf den Grundpreis erlaubt, gibt es die „gute“ (+0,61 €/m², z.B. Teile von Obermenzing, Englschalking, Hadern, Haidhausen, Trudering), die „nicht-zentrale beste“ (+1,44 €/m², z.B. Teile von Nymphenburg, Herzogpark, Harlaching), die „zentrale durchschnittliche“ (+0,73 €/m², z.B. Teile von Milbertshofen, Sendling) und die „zentrale gute/beste“ Lage (+1,53 €/m², z.B. Teile von Schwabing, Maxvorstadt, Altstadt, Lehel, Isarvorstadt). Meist gehören die Gebäude direkt an verkehrsreichen Straßen zur nächst-niedrigeren Kategorie. So weit, so plausibel. Es gibt aber auch überraschende Lagezuordnungen: Sind Wohnungen am Ackermannbogen oder in der Parkstadt Schwabing tatsächlich ceteris paribus genau so viel wert wie solche im Glockenbachviertel oder am Englischen Garten? Laut Mietspiegel: Ja, beide gelten als „zentrale Bestlage“. Warum darf man für eine 80 m² Wohnung im Arnulfpark („zentrale Bestlage“) bei gleicher Ausstattung 135 € mehr Kaltmiete verlangen als für eine identische Wohnung in der Philip-Löwenfeld-Straße („durchschnittliche Lage“), obwohl diese nur 250 Meter weiter südlich auf der anderen Seite der Bahngleise liegt? Laut Mietspiegel müssen Sie als Vermieter ferner für eine 100 m² Wohnung im südlichen Untergiesing („nicht-zentrale Bestlage“) nur auf 10 € Kaltmiete monatlich gegenüber einer vergleichbaren Wohnung im Lehel („zentrale Bestlage“) verzichten – bei wahrscheinlich nur halb so teurem Kaufpreis.

Wenn Sie also den Kauf einer Wohnung zur Vermietung planen, sollten Sie bei der Wahl der Lage die Kaufpreisunterschiede und die zulässigen Mietpreisunterschiede vergleichen. Es kann sich lohnen, in Lagen rund um den Mittleren Ring noch von „Bestlagen“ laut Mietspiegel zu profitieren, obwohl die Kaufpreise deutlich günstiger sind als in der Innenstadt. Unsere Empfehlungen: Ackermannviertel, Parkstadt Schwabing, westliches Bogenhausen und die Straßen südlich der Maria-Eich-Straße in Pasing. Hier können im Verhältnis zum Kaufpreis noch hohe Mieten und damit Renditen erzielt werden. Geheimtipp: Die Ludwig-Krafft-Straße in Thalkirchen gilt im Mietspiegel als „zentrale Bestlage“!

Neben der Lage spielt aber auch die Ausstattung eine wichtige Rolle bei der Festlegung der Miete: Ein dabei nachvollziehbar wichtiger Faktor ist das Vorhandensein einer Einbauküche, die den Mietwert steigert. Der erlaubte Zuschlag laut Mietspiegel liegt bei 0,81 €/m². Dieser ist – und damit sind wir bei einem weiteren Ärgernis – aber unabhängig davon, ob es sich um eine 20 Jahre alte Sperrholzküche oder eine brandneue Luxusküche handelt! Bei einer 70 m² Wohnung und einem Küchenpreis von 5.000 € amortisiert sich die Anschaffung nach ca. sieben Jahren. Für die Renditemaximierung gilt hier: Je günstiger die Einbauküche und je größer die Wohnung, desto schneller die Amortisation.

Auch der Bodenbelag in den Wohnräumen spielt eine gewichtige Rolle: Für einen nach 2007 neu verlegten oder instandgesetzten Parkett-/Dielenboden beträgt der Zuschlag 0,53 €/m², für ein neues Laminat 0,43 €/m². Bei einem so genannten „einfachen Boden“ (z.B. PVC) muss hingegen ein Abschlag von 1,88 €/m² hingenommen werden. Die Investition in das Abschleifen/Lackieren eines vorhandenen Parketts kann sich also rentieren.

Ein weiterer mietpreissteigernder Faktor ist eine Terrasse in Süd- oder Westausrichtung. Diese kann im EG oder im DG liegen und bringt einen Zuschlag von 0,46 €/m². Balkone und Loggien hingegen sind damit aber nicht gemeint – die Vermietung einer Erdgeschoß-Wohnung kann also gegenüber einer im Obergeschoß eine höhere Miete zulassen. Dachwohnungen mit einer Raumhöhe über 2,70 m ermöglichen darüber hinaus einen weiteren Zuschlag von 1,12 €/m². Hier muss man im Einzelfall abwägen, ob der meist deutliche Mehrpreis beim Kauf davon aufgefangen wird. Ebenso vom Mietspiegel als Mehrwert erfasst sind offene Kamine/Kaminöfen/Kachelöfen und Fußbodenheizungen. Den in unseren Augen absurdesten Faktor stellen Rollläden dar: Das grundsätzliche Vorhandensein erlaubt keinen höheren Mietpreis gegenüber gänzlich fehlenden Rollläden – wenn diese aber elektrisch betrieben werden, darf man 0,68 €/m² mehr Miete verlangen als bei manuellem Betrieb! Achten Sie also beim Kauf einer Kapitalanlage auf elektrische Rollläden: Bei einer 80 m² Wohnungen können Sie damit 60 € mehr Kaltmiete verlangen! Wenn es einen letzten Beweis für den inhaltlichen Irrsinn des Münchner Mietspiegels gebraucht hat, ist er hiermit erbracht…

Bei den Gebäudetypen sollten Sie als Vermieter Hochhäuser vor 1985 und Wohnblocks ohne Aufzug meiden, die jeweils mit Mietabschlägen versehen sind. Interessant sind hingegen Wohnungen in Rückgebäuden, hier sind Zuschläge von 0,35 €/m² möglich.

Insgesamt sind die meisten Ausstattungs- und Gebäudekriterien aber sehr unklar definiert. Obige Empfehlungen basieren auf unserer persönlichen Interpretation. Es wird sicher nicht lange dauern, bis sich die ersten Gerichte damit befassen und es ergänzende Rechtsprechungen geben wird, die idealerweise mehr Klarheit bringen (oder nur für noch mehr Verwirrung sorgen).

Da der Mietspiegel nur für unmöblierten Wohnraum gilt, wird derzeit noch davon ausgegangen, dass möblierte Vermietungen keinen Regulierungen unterliegen und Mietpreise hier weiterhin frei festgelegt werden können. Wie bereits in einem anderen Artikel erläutert, ist die Nachfrage nach möbliertem Wohnraum aber deutlich geringer als für leere Wohnungen und konzentriert sich nur auf bestimmte Wohnungsgrößen und Lagen. Daher sollte man sich als Vermieter gut überlegen, ob man zur Umgehung der Mietpreisbremse seine Wohnung mit Möbeln ausstatten will: Längerer Leerstand und stärkere Abnutzung können die vermeintlich höheren Einnahmen schnell auffressen. Außerdem ist es nicht auszuschließen, dass anstelle des Mietspiegels für die Bestimmung des zulässigen Mietpreises für möblierte Wohnungen früher oder später z.B. gutachterliche Vergleichswerte gelten müssen.

Abschließend sei nochmal erwähnt, dass der Mietspiegel bei Mieterhöhungen laufender Mietverhältnisse und Neuvermietungen angewendet werden muss. Wenn die bisherige Miete eines aktuellen Mietverhältnisses jedoch höher als der zulässige Wert liegt, muss die Miete nicht reduziert werden. Sogar bei einem neuen, nachfolgenden Mietvertrag kann die bisherige Miete weiterhin verlangt werden („Bestandsschutz“).

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