erfolgreich Immobilien verkaufen München Archive - Lebenstraum Immobilien

Serie Teil 3: Nach dem Immobilienverkauf

Auch nach dem erfolgreichen Verkauf einer Immobilie (Siehe Artikel „Vor dem Verkauf“ und „Während dem Immobilienverkauf „) können für den Verkäufer ungeahnte Kosten entstehen.

 

Mängel nicht verschweigen

Mängel müssen genannt und festgehalten werden. Der Käufer erwirbt das Objekt „wie es steht und liegt“, so eine gängige Formulierung. Dennoch müssen Mängel vom Verkäufer offengelegt werden, sonst drohen nach dem Verkauf teure Konsequenzen. Auch schon Jahre zurückliegende Eingriffe in die Immobilie, zum Beispiel eine Schwammsanierung, sollte der Verkäufer genau darlegen und mit Rechnungen und Belegen dokumentieren können. Kleinere Mängel werden mithilfe eines vom Makler bereitgestellten Formulars dokumentiert, in das alle Mängel vom Verkäufer eingetragen werden und das vom Käufer zur Kenntnisnahme abgezeichnet wird. Kleinere Mängel müssen dadurch nicht in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Arglistig verschwiegene Mängel weisen eine Haftung von fünf Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags auf.

 

Schadensersatz

Sind Schäden durch den Verkäufer verschuldet und kommt es durch diese Mängel zu einem Schaden für den Käufer, kann er Schadensersatz fordern. Sind zum Beispiel die Rohre im Haus defekt und es kommt im Keller zum Rohrbruch und ein teurer Sachgegenstand des Käufers wird beschädigt, muss der Verkäufer für den Schaden aufkommen. Der Verkäufer muss aber beweisen können, dass ihn kein Verschulden trifft, ansonsten haftet er in voller Höhe.

 

Erschließungsbeiträge

Im Notarvertrag kann der Verkäufer sich auch vor einer weiteren Haftungsfalle schützen: Werden öffentliche Arbeiten vor dem Tag des Vertragsabschlusses begonnen, trägt der Verkäufer bei sogenannten Erschließungsbeiträgen und sonstigen Anliegerbeiträgen die Kosten. Dies beinhaltet Frischwasser, Abwasser und Straßenerschließung und können Verkäufer daher noch Jahre später Geld kosten. Für München gilt hier eine spezielle Regelung: Frischwasser und Abwasser werden nicht durch solche Bescheide abgerechnet. Und auch die Straßenerschließung wird bei Neubaugebieten durch die Stadt München meist durch Erschließungsverträge geregelt.

 

 

Serie Teil 2: Was ist während des Verkaufs einer Immobilie zu beachten

Sind alle Vorbereitungen für den Verkauf der Immobilie getroffen worden (Siehe dazu unser Artikel: Was ist vor dem Verkauf zu beachten?), geht es in die nächste Phase der Kaufabwicklung. Sind Interessenten für die Immobilie gefunden worden, sollten folgende Punkte von vornherein mitbedacht werden:

 

Zeitplan festlegen
Zusammen mit dem Makler kann ein Zeitplan erstellt werden, der beiden Seiten Orientierung gibt und für Vertrauen sorgt. Was muss noch erfolgen, damit die neuen Eigentümer einziehen können? Muss noch entrümpelt werden? Wie und wann wird das Geld gezahlt? Ebenso kann sich der Verkäufer daran orientieren, wie und wann er Geld erhalten wird und was bis dahin noch für Kosten auf ihn zukommen.

Vertragsdetails
Der Notar setzt zwar den Kaufvertrag auf, dennoch sollte der Vertrag auch alle mündlich getroffenen Vereinbarungen zwischen den Parteien enthalten. Die Abmachungen und zusätzlich verhandelte Konditionen müssen in den Vertrag übernommen werden. Da der Notar nicht vor Ort mit dabei war, muss der Käufer diese Details festhalten, um sie dann in den Vertrag einfügen zu lassen. Weiterhin sollte dem Verkäufer klar sein, welche Details er im Vertrag berücksichtigen will (Werden Mängel erwähnt, Wie erfolgt die Übergabe, etc.)

Besonders hilfreich ist es, in dieser Phase einen Makler des Vertrauens an der Seite zu haben, der den gesamten Prozess überschaut und die nötigen Schritte zum richtigen Zeitpunkt einleitet, damit der Verkäufer sich auf die Details konzentrieren kann.

Serie Teil 1: Immobilien verkaufen – Was ist vor dem Verkauf zu beachten?

Für den Verkauf einer Immobilie sollte man sich ausreichend Zeit nehmen. Die bedeutende finanzielle Veränderung ist nicht mit dem Verkauf zum Beispiel eines Autos zu vergleichen und bedarf eines hohen zeitlichen Aufwands. Intensive Vorbereitung und Planung trägt daher bedeutend zum Erfolg der Transaktion bei. Für eine reibungslose Umsetzung lohnt es sich, folgenden Punkte im Voraus zu beachten:

Mehrwert kennen

Für das Verkaufsgespräch sollte der Verkäufer zusätzliche Informationen liefern können (Schulen in der Nähe, geplante Baustellen, Anbindung,…) und über mögliche Bauoptionen Bescheid wissen. (Welches Potenzial hat das Objekt? Kann es aufgestockt, angebaut oder ausgebaut werden? Kann die Fläche des Schuppens im Garten auch als Baugrund genutzt werden?) Auf dem öffentlich zugängliche Bebauungsplan lässt sich nachvollziehen, welche Veränderungen an der Immobilie (und am Grundstück) möglich sind.

Umschreibung und Abmeldung nicht vergessen

Bisherige Versicherungen können an den neuen Eigentümer übergehen werden. Die entsprechenden Verträge und letzten Rechnungen sollten umgehend an den Käufer weitergeleitet werden können. Sonstige Rechnungen und Versicherungen, die den neuen Käufer nicht betreffen, sollten bereits vor dem Verkauf abgemeldet werden.

Bonitätsprüfung durchführen

Die Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer sollte möglichst frühzeitig erfolgen. Hierbei kann ein erfahrener Makler behilflich sein und damit für mehr Sicherheit und Vertrauen zwischen den Parteien sorgen.

Renovierungen durchführen

Der Immobilienverband rät von einer umfassenden Renovierung der Immobilie vor dem Verkauf eher ab: „Das Geld, das Verkäufer hineinstecken, bekommen sie in der Regel nicht wieder heraus.“ Es lohnt sich also meist nur das nötigste zu renovieren, anstatt umfangreiche Renovierungs- oder Umbauarbeiten durchzuführen. Dadurch kann der Käufer nach seinen Vorlieben Ideen umsetzen. Auch ein kaputtes Dach kann hier zum Beispiel von Vorteil sein, wodurch dem Käufer ein individueller Dachausbau ermöglicht wird.

Immobilien verkaufen in München: Wertsteigerung garantiert!

Seit den 90er Jahren verzeichnet der Immobilienmarkt in München eine immense Wertsteigerung. Im Bereich der Einfamilienhäuser konnte der Wert seit 1995 bereits verdoppelt werden. Auch in der Region liegt die Steigerung laut des Immobilienverbands Deutschland Süd bei rund 30 Prozent. Der prognostizierte Wohnungsbedarf und die konstante Stadtentwicklung halten die Verkaufspreise auf einem starken Niveau. Die Attraktivität der Stadt ist ungebrochen und Immobilien bleiben ein rares Gut. Verkäufer sollten trotz großer Nachfrage dennoch ausreichend Zeit in den Verkauf investieren. Denn auch bei guter Marktlage gilt es, umfassende Informationen einzuholen, um einen optimalen Preis zu erzielen.

 

Eigentumswohnungen in guter Lage

Die Preise können je nach Lage in München besonders stark variieren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf stiegen seit 2012 um durchschnittlich 22%. Die geringste Entwicklung ist in Laim mit rund fünf Prozent zu verzeichnen, am oberen Ende liegt Obergiesing- Fasangarten mit 50 Prozent. Die besten Preise im Wiederverkauf lassen sich in der Altstadt und den daran angrenzenden Stadtteilen erzielen. Im Durchschnitt wurden 2014 Eigentumswohnungen im Bestand für rund 5.700 Euro/m2 angeboten. Für Ramersdorf-Perlach wurde der niedrigste Preis mit 4.150 Euro/m2 festgestellt, im Lehel und der Altstadt sind 10.000 Euro/m2 keine Seltenheit mehr.

 

Neubau und Häuser in der Hauptstadt

Die starken Preisunterschiede machen sich besonders beim Neubau bemerkbar. Neubauwohnungen werden seit 2012 für 20 Prozent mehr angeboten, der durchschnittliche Preis lag hier bei 6.900 Euro/m2. In der Altstadt und im Lehel konnten Höchstpreise von 12.000 Euro/m2 erzielt werden. In Isar-Nähe sind es 9.000, mit etwas Abstand folgen Haidhausen und die Au mit 8.100. Denkmalgeschützte Immobilien liegen bei 7.400 Euro pro Quadratmeter in guter, bei 5.600 in normaler Lage. Einfamilienhäuser werden für 800.000 bis 2,9 Millionen Euro verkauft, beim Wiederverkauf sind es im Durchschnitt bis zu 1,5 Millionen Euro. In welcher Lage eine Immobilie liegt, kann man mithilfe der aktuell veröffentlichten Lagekarte der Stadt München herausfinden. Straßengenau wurde hier ermittelt, wie sich die Lage über das Stadtgebiet verändert. (Link: http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/lagekarten/index.htm) Zusätzlich sollte ein Immobilienmakler eine individuelle Bewertung der Immobilie vornehmen, um den aktuellen Wert zu bestimmen.

Der Münchner Immobilienmarkt – Ausblick 2016

Im letzten Jahr verzeichnete der Münchner Immobilienmarkt ein Umsatzhoch von 12,6 Milliarden Euro. Dies ist zurückzuführen auf die erhöhten Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sowie auf den erneuten Anstieg der Preise für Wohnungen. Die Transaktionen gingen dabei um 2% zurück. Einen Ausblick darauf, wie sich der Markt in diesem Jahr entwickelt, geben die ersten Quartalszahlen 2016.

Laut Daten des Gutachterausschusses München sind Immobilien für das Jahr 2016 weiterhin im Aufwärtstrend. Die aktuellen Zahlen für das erste Quartal im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum zeigen einen deutlichen Anstieg des Gesamtumsatzvolumens trotz sinkender Transaktionen. Der Standort München hält dadurch seine starke Position am Immobilienmarkt, die durch steigende Nachfrage und Preise genährt wird. Die sinkenden Vertragszahlen sieht der Gutachterausschuss als ein Resultat mangelnder Angebote. Die momentane Markt- und Börsenlage sorgt zusätzlich dafür, dass Immobilien trotz kontinuierlich steigender Preise als Anlageform attraktiv bleiben.

Unbebaute Grundstücke

Verträge gingen bei unbebauten Wohngrundstücken zurück, der Geldumsatz kletterte jedoch trotzdem auf ein Plus von 27%. Auch die gewerblichen Baugrundstücke sanken auf 17% ab und erzielten dabei einen Geldumsatz von 32%. Allein der mehrgeschossige Wohnungsbau verzeichnet ein Minus von 50 Prozent an Geldumsatz trotz einer Erhöhung der Vertragsabschlüsse um 44 Prozent.

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken (Einfamilien- Reihen- und Doppelhäuser sowie Eigentumswohnanlagen) gab es einen geringen Rückgang von 3 Prozent, mit einem Gewinn von 11.

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der verkauften mehrgeschossigen Mietwohnhäuser deutlich an (47%). Die Geldumsatzsteigerung stieg enorm (91%), da sich zwei Objekte mit hohem Kaufpreis unter den Verkäufen befanden. Die bebauten Gewerbeimmobilien dagegen erzielten bei 30% weniger Verkäufen auch 28% weniger Umsatz.

Wohnungs- und Teileigentum

Im Bereich Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.B. Läden, Büros,..) sind die Verkäufe nur leicht um 3% gesunken. Der Geldumsatz konnte sich auf 6% halten. Sowohl bei Neubauwohnungen als auch bei wiederverkauften Wohnungen steigen die Werte seit 2008 kontinuierlich. So liegt die Preistendenz für das Quartal 2016 bei 7.500 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in guter Wohnlage.

Trotz der rückläufigen Vertragszahlen ist der Markt stark und zieht beim Geldumsatz weiter an. Dieser weiterhin starke Aufwärtstrend ist an den konstant steigenden Wohnungspreisen festzumachen. Der Münchner Immobilienmarkt bleibt damit eine langfristig stabile Investition sowohl für Grundstücke als auch für Wohneigentum.

Sind Sie am aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie interessiert? Gerne erstellen wir für Ihre Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück eine kostenfreie Marktwert-Berechnung. 

Rufen Sie uns an: 089 – 189 51 98 – 0

Die Erfolgsfaktoren für den Immobilienverkauf

Eine Immobilie in München verkaufen… das kann doch jeder! – So die weit verbreitete Meinung. Ebenso kursiert der Irrglaube, dass Käufer für das rare Angebot jeden Preis zu zahlen bereit sind. So ist es aber – Gott sei Dank – nicht. Käufer sind weiterhin wählerisch und kalkulieren den Preis sehr genau. Eine Sorge vor kurzfristig steigenden Zinsen oder Inflation ist nicht spürbar und deshalb lassen sich die Interessenten Zeit mit der Suche. Begegnet ihnen aber eine passende Immobilie zum angemessenen Preis, sind sie entschlussfreudig. Und genau diese Voraussetzungen muss man als Verkäufer strategisch für sich nutzen, um im optimalen Zeitfenster die vorhandene Nachfrage in Richtung des gewünschten Verkaufserfolgs zu kanalisieren.

In der aktuellen Marktsituation bedarf es also einer bewährten und fokussierten Verkaufsstrategie, um den richtigen Käufer zum besten Kaufpreis zu finden:

  • Angebotspreis: Die größte Nachfrage erfahren Angebote innerhalb der ersten 14 Tage der Vermarktung. In 95% der Fälle kommt der Käufer aus dieser ersten Nachfragewelle, denn hier tummeln sich die motivierten und engagierten Kaufinteressenten, die bereit sind, zuzuschlagen. Voraussetzung hierfür ist ein marktgerechter Angebotspreis. Steigt man mit einem zu hohen Preis ein, beißen die gut informierten Interessenten nicht an und warten lieber auf die erste Preissenkung. Ja, es gibt in München sehr viele Immobilienangebote, die seit mehreren Monaten auf einen Käufer warten – und das nur, weil der Preis nicht zum Angebot passt! Nach einer oder mehreren Preisanpassungen werden Kaufinteressenten skeptisch und haben – wenn überhaupt – eine eher vorsichtige Zahlungsbereitschaft. Den höchstmöglichen Verkaufspreis kann man in dieser Phase nicht mehr erzielen.
  • Vorbereitung: Gute Vorarbeit ist schon der halbe Weg zum Erfolg. Es müssen alle relevanten Unterlagen und Informationen griffbereit sein, um motivierten Kaufinteressenten alle Fragen unverzüglich beantworten zu können. Verzögerungen erzeugen Misstrauen und ein Abflauen der Begeisterung.
  • Präsentation: Das Angebot muss schon auf den ersten Blick überzeugen, denn es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck. Kaufentscheidungen werden oft schon beim Betrachten des Inserats getroffen, wenn die Fotos, Beschreibungstexte und ggf. Filme die Emotionen ansprechen. Eine Besichtigung dient dann „nur noch“ der Bestätigung des ersten Bauchgefühls. Deshalb ist die Qualität der Anzeigen mitentscheidend für eine schnelle Kaufentscheidung und eine hohe Zahlungsbereitschaft. Eine Immobilie, die im Inserat schon als hochwertig wahrgenommen wird, verkauft sich letztendlich auch zu einem höheren Preis – dies haben amerikanische Studien belegt.
  • Engagement: Hat ein Kaufinteressent angebissen, sollte man ihn ohne Verzögerung mit Informationen versorgen und eine Besichtigung anbieten. Wie bereits erläutert, muss man die positiven Emotionen der Kaufinteressenten hoch halten und zu einer fundierten Kaufentscheidung hinführen. Dies darf aber nicht als negative Drucksituation empfunden werden. Es gilt also, den richtigen Mittelweg zu finden.

Wenn man diese Punkte beachtet, steht dem erfolgreichen Verkauf in kurzer Zeit und zum besten Preis nichts mehr im Weg. Das Team von Lebenstraum Immobilien verfügt über die Erfahrung und die bewährten Verkaufsstrategien, damit am Ende sowohl Käufer als auch Verkäufer zufrieden am Beurkundungstisch sitzen.

Gerne stellen wir Ihnen unser Konzept in einem unverbindlichen Beratungsgespräch vor. Rufen Sie uns einfach an und vereinbaren Sie einen Termin: 089 / 18 95 198-0

 

Wie Sie als Verkäufer von einem „Open House“ profitieren können!

Die Auswahl des richtigen Maklers geht einher mit dessen Dienstleistungen und umfassenden Marketingaktivitäten für Ihre Immobilie! Es geht im Ihr höchstes Gut – hier sollte der Service stimmen.

Lebenstraum Immobilien bietet Ihnen als Verkäufer unter anderem ein individuell zugeschnittenes Marketingpaket für die erfolgreiche Vermittlung Ihrer Immobilie. Erfüllt eine Immobilie die Voraussetzungen, dann kann ein „Open House“ zu Beginn der Vermarktung ein „Joker“ im Verkauf sein.

Die Voraussetzungen für ein erfolgreiches „Open House“ sind: Die Immobilie sollte unbewohnt und bereits kosmetisch renoviert sein. Hier gilt: Der erste Eindruck zählt! Zudem benötigt man einen Vorlauf von ca. zwei Wochen zur Vorbereitung einer erfolgreichen „Open House“ Veranstaltung.

Am Beispiel einer aktuellen Immobilienvermarktung in München-Solln lässt sich gut erklären, was ein erfolgreiches „Open House“ ausmacht. Ziel ist es, Interessenten bei einem unverbindlichen Ersttermin Ihre Immobilie schmackhaft zu machen.

In der Vorbereitung schalten wir Anzeigen bei allen bekannten Immobilienportalen, starten eine zielgruppenorientierte Facebook Kampagne und verteilen Nachbarschaftsbriefe mit der Ankündigung dieser Veranstaltung.

Dabei ist der Tag und die Uhrzeit sehr wichtig: Erfahrungsgemäß hat sich der Sonntag als idealer Wochentag etabliert in den Nachmittagsstunden, z.B. von 14.00 – 16.00 Uhr.

Es gilt dabei, die Veranstaltung für einen großen Interessentenkreis „sichtbar“ zu machen! Die Adresse der Immobilie wird schon in den Anzeigenkampagnen benannt, um auch spontane Interessenten zu einem Besuch zu motivieren.

Um persönliche Beratung vor Ort zu gewährleisten und die Identifikation der Kunden gemäß der gesetzlichen Vorgaben (Geldwäschegesetz) gerecht zu werden ist ein komplettes Team, bestehend aus meist vier bis fünf erfahrenen Lebenstraum-Immobilienmaklern vor Ort

Werbebanner, Fahnen und Hinweisschilder machen vor Ort auf das „Open House“ aufmerksam. Die Kunden dürfen sich an einer „Rezeption“ zur Besichtigung anmelden und füllen die entsprechenden Formulare zum Geldwäschegesetz und der Widerrufsbelehrung aus. Das Vorzeigen eines gültigen Ausweises ist dabei Pflicht. Dadurch kommen nur Interessenten in Ihre Immobilie, die wir auch persönlich identifiziert haben.

Jeder Interessent wird individuell von einem Immobilienmakler bei der Besichtigung begleitet. Kein Kunde ist alleine in der Immobilie unterwegs! Deshalb befinden sich immer nur zwei bis drei Interessenten gleichzeitig in den Räumen. Die Kunden verschaffen sich beim „Open House“ einen ersten Eindruck und vereinbaren dann – bei näherem Interesse – mit den Maklern einen späteren Einzeltermin.

Nach einem Rundgang durch die Immobilie erhalten die Kunden eine ausführliche Objektmappe mit Informationen zur Wohnung und zum Kaufprozess. Zudem werden auf Wunsch gleich vor Ort die Folgetermine vereinbart. Hierbei werden die Räumlichkeiten nochmals in Ruhe besichtigt und alle Fragen zur Immobilie besprochen.

Das letzte Lebenstraum-Immobilien „Open House“ in München-Solln war ein voller Erfolg.                Bis zu 45 (!) Interessenten waren am Sonntag, den 24.01.2016, zwischen 14.00 – 16.00 Uhr vor Ort und konnten die Maisonette-Wohnung besichtigen und „reinschnuppern“.

Welchen Vorteil haben Sie als Verkäufer von einem „Open House“?

Diese Veranstaltung zum Vermarktungsstart Ihrer Immobilie aktiviert nicht nur Suchkunden aus der Datenbank sondern auch potentielle Käufer, die nicht akut in den Portalen suchen. Dies sind zum Beispiel Nachbarn, die die Lage sehr schätzen und sich eventuell vergrößern oder verkleinern möchten! Gerade das regionale Umfeld Ihrer Immobilie wird durch ein „Open House“ aufmerksam gemacht.

Zudem entsteht eine Wettbewerbssituation vor Ort: Interessenten sehen andere Interessenten – das zeigt: Ihre Immobilie ist begehrt!

Die Folge davon ist hohe Nachfrage, die dann am Ende zum besten Verkaufspreis führt. Aber nur, wenn ein professionelles und erfahrenes Makler-Team mit klaren Prozessen die resultierende Nachfrage bearbeitet und für alle Parteien zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führt.

Das „Open House“ – ein echter Mehrwert für Sie als Verkäufer!

Quantität vs. Qualität der Nachfrage

Derzeit liest man in den Medien unter anderem regelmäßig, dass die Nachfrage nach Immobilien in den Großstädten weiterhin riesig ist. Als Immobilienmakler haben wir täglich den Finger am Puls des Marktes und sagen: Stimmt einerseits und stimmt andererseits aber auch nicht. Denn Nachfrage ist nicht gleich Nachfrage – man muss unterscheiden zwischen der Quantität und der Qualität der Nachfrage.

Die Quantität der Nachfrage, also die Zahl der Anfragen auf ein Immobilienangebot, ist vergleichbar mit den Vorjahren. Aber bei der Qualität gibt es deutliche Veränderungen, die in den Statistiken nicht berücksichtigt sind. Konkret bedeutet dies, dass es deutlich mehr Anfragen, Telefonate und Besichtigungen braucht, bis ein Käufer gefunden ist. Die Ansprüche an eine Immobilie sind deutlich höher, die Verunsicherung bis zur Kaufentscheidung ist spürbar größer, der Druck in Richtung einer Kaufentscheidung merklich geringer geworden.

Während zwischen 2010 und 2013 Inflations- und Euroängste zur Flucht in den vermeintlich „sicheren Hafen namens Betongold“ und damit zu (vor-)schnellen und schon fast panischen Kaufentscheidungen geführt haben, sind Interessenten heute wieder viel entspannter und prüfen Angebote wieder genauer. Die historisch niedrigen Zinsen motivieren nach wie vor einen sehr großen Anteil der Bevölkerung, sich mit dem Wohnungs- oder Hauskauf zu befassen und in den vorhandenen Angeboten zu „stöbern“ und viele Immobilien zu besichtigen. Aufgrund des gefühlt sehr hohen Preisniveaus muss die Immobilie aber „perfekt“ sein, um die Preisvorstellungen vieler Verkäufer zu akzeptieren. Gibt es auch nur kleine, subjektiv empfundene Mängel, wie z.B. einen nicht perfekten Grundriss, die nicht perfekte Balkonausrichtung, einen nicht perfekten Sanierungszustand oder ähnliches, wenden sich die Interessenten von der Immobilie ab und suchen lieber in Ruhe weiter. Es gibt keinen Druck in Form von Inflationserwartungen oder Furcht vor bald wieder steigenden Zinsen… Man kann sich Zeit lassen mit dem Kauf, da nicht von sich bald ändernden Voraussetzungen auf den Finanzmärkten ausgegangen wird.

Die Folge: Deutlich längere Vermarktungszeiten, viele erfolglose Besichtigungen und mehr Verhandlungsmacht seitens der Käufer. Die Rolle des Maklers verschiebt sich wieder weg vom „Koordinator der Nachfrageflut“ hin zum aktiven Verkäufer. Wir freuen uns auf die veränderten Aufgaben und Herausforderungen in einem sich ständig wandelnden Markt. Umso wichtiger ist es jetzt wieder, mit dem exakt richtigen Angebotspreis in die Vermarktung zu gehen.

Gerne stehen wir Ihnen für eine detaillierte Bewertung Ihrer Immobilie zur Verfügung und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Mit der richtigen Strategie zum Verkaufserfolg!

Kürzlich habe wir einen Artikel veröffentlicht, warum der richtige Angebotspreis für den Verkaufserfolg entscheidend ist und welche Folgen ein zu hoher oder zu niedriger Preis haben können. Aus unserem Arbeitsalltag können wir nun zwei konkrete Beispiele aufzeigen, wie sich durch die richtige Strategie bzw. die marktnahe Beratung durch einen Immobilienprofi der für den Verkäufer bestmögliche Verkaufspreis bildet.

Fall 1: Angebotspreis über Marktpreis

Den realistischen Marktpreis einer 2-Zimmer-Wohnung in München haben wir vorab mit 260.000 bis 270.000 € berechnet. Auf Wunsch des Verkäufers, der den Marktwert höher eingeschätzt hat, sind wir mit einem anfänglichen Angebotspreis von 294.000 € in die Vermarktung gegangen. Aufgrund der attraktiven Lage hatten wir bald über 100 Anfragen und mehr als 50 Besichtigungen. Nach Prüfung der Angebotsdetails erhielten wir jedoch nur Kaufangebote zwischen 220.000 und 240.000 €, also deutlich unter Marktwert. Dies bestätigt eine Studie des Sparkassenverbands, der ermittelt hat, dass bei einem Angebotspreis 10% über Marktwert die Angebote bzw. der Verkaufspreis deutlich unter Marktwert liegen.

Aufgrund unserer Beratung konnten wir den Verkäufer davon überzeugen, den Angebotspreis auf 265.000 € zu reduzieren. Innerhalb zwei Wochen lagen zwei neue Kaufangebote vor: 260.000 € und 265.000 €, was dann letztendlich der Verkaufspreis war. Durch die Reduzierung des Angebotspreises auf das marktfähige Niveau konnten wir somit höhere, marktgerechte Kaufangebote und damit den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

Fall 2: Angebotspreis unter Marktpreis

Bei dieser Konstellation spielt für die Erzielung des bestmöglichen Verkaufserlöses die Strategie des Maklers eine entscheidende Rolle. In jedem Fall finden diese Angebote eine sehr große Nachfrage – im konkreten Fall 120 Anfragen innerhalb von 3 Tagen und daraus resultierend 45 Einzelbesichtigungen (!) innerhalb von 10 Tagen.

Die ersten Interessenten haben uns bereits bei der Besichtigung wissen lassen, dass sie die Wohnung gerne zum vollen Angebotspreis kaufen möchten. Aufgrund der großen Nachfrage wussten wir jedoch, dass der Marktpreis deutlich höher liegen wird. Wir hätten also unseren Auftraggeber – dem Verkäufer – viel Geld verschenkt, hätten wir dieses Angebot direkt angenommen (Achtung, liebe Verkäufer: die meisten Makler machen sich das Leben leicht und verkaufen an den ersten Interessenten, auch wenn ein höherer Verkaufspreis möglich ist!). Außerdem hätten 44 andere Kaufinteressenten keine faire Chance auf den Kauf gehabt. Daher gehen wir in diesen Fällen auf das Kaufangebotsverfahren über, das jedem der 45 Interessenten die Möglichkeit gibt, innerhalb von fünf Tagen seine (bankgeprüfte) Zahlungsbereitschaft mitzuteilen. Letztendlich haben wir für mehr als 13 % über Angebotspreis verkauft. Durch unsere Strategie habt unser Auftraggeber nun über 60.000 € mehr erzielt!

Sie sehen, dass man nur mit der richtigen Verkaufsstrategie am Ende zum höchstmöglichen Verkaufspreis kommt. Wir beherrsche und praktiziere diese Methoden seit mehreren Jahren. Wenn auch Sie kein Geld zu verschenken haben, rufen Sie uns an! Gerne stellen wir auch Ihnen die optimale Vermarktungsstrategie für Ihre Immobilie vor.

von sebastianhueber am 29. Mai 2015

Der richtige Angebotspreis: entscheidend für den Verkauf!

In der aktuellen Nachfragesituation am Münchner Immobilienmarkt glauben viele Verkäufer, dass quasi „jeder“ Wunschpreis erzielbar ist. Dieser Irrglaube führt dazu, dass viele Immobilien überteuert angeboten werden und sehr lange am Markt sind, da die Eigentümer davon ausgehen, dass irgendwann schon noch ein Käufer zu diesem Preis kommen wird. Warum diese „Strategie“ letztendlich zu einem schlechteren Verkaufsergebnis, d.h. Verkaufspreis unter Marktwert, führt, möchten wir mit diesem Artikel erläutern.

Durch die flächendeckende Immobilienvermarktung über das Internet ist der Markt sehr transparent geworden. Jeder Interessierte kann sich über Portale wie Immobilienscout24 ein breites Bild von der Angebotssituation in den einzelnen Lagen machen und bekommt darüber ein grobes Gefühl für realistische Kaufpreise (wir spreche bewusst von einem „groben“ Gefühl, da Laien in der Regel die Feinheiten der Immobilienbewertung nicht gänzlich einschätzen können). Wenn also „durchschnittliche“ Doppelhaushälften aus den 90er Jahren in einem bestimmten Stadtteil zwischen 600.000 und 700.000 € kosten, fallen Angebote über 800.000 € (bei vergleichbarer Hausgröße) auf – und erfahren deutlich geringere Nachfrage als die günstigeren Angebote.

Nach gewisser Vermarktungsdauer stellen auch die Anbieter dieser überteuerten Häuser fest, dass günstigere Häuser nach ein oder zwei Monaten wieder aus den Internetportalen verschwinden (und somit verkauft wurden), das eigene Haus aber weiterhin unter mangelnden Anfragen leidet. Also senken sie den Preis in kleinen Schritten, um ja nicht zu schnell „zu billig“ anzubieten. Meist liegt der Preis dann jedoch immer noch über dem der Vergleichsangebote und die schwache Nachfrage hält an. Nach zwei oder drei weiteren Preissenkungen und inzwischen mehreren Monaten liegt der verlangte Kaufpreis dann endlich im ursprünglich marktgerechten Rahmen. Aufgrund der angesprochenen Transparenz im Internet haben potentielle Interessenten diese Entwicklung mitverfolgt. Das Interesse an dieser Immobilie ist jedoch nachwievor gering. Warum? Einerseits machen Preissenkungen skeptisch: Stimmt etwas mit der Immobilie nicht, wenn sie über sechs Monate nicht verkauft wurde? Andererseits warten Kaufinteressenten mit einer Anfrage noch, da sie von weiteren Preisreduktionen ausgehen.

Letztendlich stecken die Eigentümer bzw. die Immobilie in einer Preisspirale fest. Der Verkauf zieht sich sehr lange hin und wird nur unter Marktpreis vollzogen werden.

Aus diesem Grund ist es für einen zeitnahen Verkauf zum besten Preis entscheidend, von Anfang an mit einem marktgerechten Angebotspreis in die Vermarktung zu gehen. Lassen Sie diese Bewertung von einem professionellen Immobilienmakler machen, da nur er aufgrund seiner Erfahrung alle wertbeeinflussenden Faktoren erkennen und beurteilen kann.

Oder stecken Sie bereits seit längerem erfolglos im Verkaufsprozess Ihrer Immobilie? Wir kenne die richtigen Strategien, um Sie aus der Preisspirale zu befreien, um doch noch einen bestmöglichen Marktpreis zu erzielen. Wir freuen mich auf Ihren Anruf!

von sebastianhueber am 10. Mai 2015

Immobilienverkäufer verstehen

Was sich Verkäufer wünschen – und was Makler empfehlen!

Wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, haben Verkäufer und Makler oft unterschiedliche Vorstellungen. Dies kann den Angebotspreis betreffen oder auch die Konditionen der Zusammenarbeit. Nicht zuletzt weichen häufig auch die Ansichten über das richtige Vermarktungskonzept bzw. die besten Marketingmaßnahmen voneinander ab. Dass ein Inserat in den marktführenden Internetportalen hilfreich sein kann, hat sich inzwischen rumgesprochen. Aber darüber hinausgehend schätzen Verkäufer die Wirksamkeit bestimmter
Maßnahmen anders ein als der Makler. Dies kann damit zu tun haben, dass sich Verkäufer seit zehn oder mehr Jahren nicht mehr mit Immobilieninseraten bzw. der Immobiliensuche auseinandergesetzt haben und dadurch auf einem längst überholten Kenntnisstand sind. Die Technologien und vor allem das Nutzerverhalten entwickeln sich laufend weiter. Ein anderer Grund könnte sein, dass Verkäufer bei bestimmten Marketing-aktionen befürchten, dass diese bei den Nachbarn einen „falschen“ Eindruck erwecken. Oder es spielen einfach konservative Ansichten eine Rolle: „Das war schon immer so, das muss heute auch noch so gemacht werden!“ Professionelle Makler haben hier den großen und entscheidenden Vorteil, dass sie den Finger am Puls des Marktes und am Puls der Käufer haben. Das Suchverhalten hat sich komplett verändert und die Präsentation einer Immobilie muss sich daran anpassen!
Verkäufer legen üblicherweise Wert auf die Präsenz in Internetportalen (was auch richtig und wichtig ist), hinterfragen aber nicht die konkrete Umsetzung der Präsentation: Wie wird die Immobilie beschrieben? Wird ein Profi-Fotograf engagiert? Werden Grundrisse überarbeitet? Wird ein Video produziert? Das sind heutzutage die entscheidenden Faktoren, um von Kaufinteressenten wahrgenommen zu werden. Inserate mit schlechten Fotos werden kaum wahrgenommen, auch wenn die Immobilien in der Ergebnisliste erscheinen. Ein Großteil der Immobiliensuche erfolgt inzwischen von unterwegs. Hier sollte die Frage der Verkäufer lauten: Ist die Homepage des Makler „responsive“, d.h. wird sie auch auf einem Smartphone oder Tablet lesbar angezeigt? Hat der Makler eine eigene App? 80% der Umzüge finden in 5 Minuten Umkreis um die aktuelle Wohnung statt – die Wahrscheinlichkeit, dass der Käufer aus der Nachbarschaft kommt, ist also sehr groß. Warum weigern sich viele Verkäufer also, die Nachbarn mittels Flyern, Briefen und Verkaufsschildern über den Verkauf zu informieren? Die häufige Befürchtung, dass das Umfeld dann vermuten könnte, dass man aus einer finanziellen Notlage verkaufen müsse, ist veraltet. Jeder Nachbar weiß, dass Umzüge in den meisten Fällen familiäre, demographische oder berufliche Gründe haben. Dieses Käuferpotential zu vernachlässigen, ist fahrlässig, wenn der bestmögliche Verkaufserfolg erzielt werden soll. Ebenso sollten Verkäufer keinen gesteigerten Wert mehr auf regelmäßige Inserate in Zeitungen legen. Print ist zwar noch nicht tot, aber liegt im Koma – und wird von Kaufinteressenten weitestgehend ignoriert. Vertrauen Sie also Ihrem Makler, wenn er Ihnen sein zeitge- mäßes Konzept zur Vermarktung Ihrer Immobilie vorstellt.
Er weiß am besten, was funktioniert. Und erschrecken Sie nicht, wenn darunter auch moderne Errungenschaften sind, mit denen Sie noch nicht vertraut sind… Immobilienvermittlung im Jahr 2016 wird schon wieder anders aussehen als in 2014. Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten? Gerne stelle ich Ihnen kostenlos und unverbindlich mein zeitgemäßes Vermarktungskonzept für Ihre Immobilie vor. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!

Immobilien Marktwert

Warum ist es wichtig, jemanden zu kennen der den „richtigen“ Marktwert der eigenen Immobilien kennt?

Eigentümer in München kennen nur eine Richtung für den Wertverlauf ihrer Immobilie: Norden! Die jährlichen Steigerungsraten sind bedingt durch die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsmetropole und dem hohen Lebenswert in und außerhalb der Stadt. Sie sorgen für anhaltenden Zuzug aus anderen Region- en Deutschlands. Zusammen mit dem gestiegenen Anspruch an persönlich verfügbarer Wohnfläche steigt die Nachfrage nach Wohnraum von Jahr zu Jahr und führt bei begrenztem Angebot zu stetigem Preisanstieg. Ein anhaltend geringes Zinsniveau beflügelt die Nach- frage zusätzlich und macht es einem potenziellen Verkäufer gleichzeitig schwer, eine geeignete alternative Anla- geform für den realisierten Kaufpreis zu finden. Wer jetzt im Eigenheim wohnt, verkauft also aufgrund der zu erwarten den Steigerung nicht. Ein Kapitalanleger verkauft nach Ablauf der Spekulationsfrist schon gleich zweimal nicht, weil es im Zeichen einer möglichen Verschärfung der Finanzkrise durch Griechenland und Konsorten aktuell keine geeigneten Alternativen gibt. Ist das wirklich so? Die Spezialisten von Lebenstraum Immobilien sagen: „Es kommt darauf an!“ Eine veränderte Lebenssituation, wie die Geburt eines Kindes, der Tod eines geliebten Menschen, körperliche Gebrechen oder finanzielle Schieflagen machen einen Verkauf oft unerlässlich. Veränderte Renditeerwartungen, beispielsweise durch die Einführung der Mietpreisbremse, lassen alternative Investments attraktiver erscheinen. In einer solchen Situation ist es wichtig jemanden zu ken-
nen, der den „richtigen“ Marktwert der eigenen Immobilie ermitteln und diesen zusammen mit einem innovativen und auf die Zielgruppe zugeschnittenen Vermarktungskonzept auch realisieren kann. Es ist genau diese Kombination, die den bestmöglichen Verkaufspreis erzielt. Ein zu hoher Angebotspreis „verbrennt“ die Immobilie in einem transparenten Marktumfeld. Ähnlich einem nicht getrunkenen Bier wird sie „schal“ und es gibt – trotz größter Marketinganstrengungen – viel zu wenig Nachfrage. Man kommt in einen Abwärtsstrudel. Das Ende ist ein Verkauf weit unter Marktwert. Bei einem zu geringen Angebotspreis ist das Resultat identisch, die Lücke zum „richtigen“ Marktpreis lässt sich trotz der starken Nachfrage nicht mehr schließen. Sie verlieren Geld! Die Kombination von Marktpreisermittlung und optimaler Vermarktungsstrategie ist die Expertise von Lebenstraum Immobilien. Neugierig? Dann kontaktieren Sie uns unter www.lebenstraum-immobilien.com oder rufen Sie uns an: 089-1895198-0.